Multi-Prêts Hypothèques

L’équipe Mathieu Lebrun

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Taux fixe ou taux variable : le meilleur pour votre hypothèque

Vous avez finalement décidé de contracter un prêt hypothécaire pour faire acquisition de votre bien immobilier. Cependant, vous faites face à un épineux dilemme : taux fixe ou taux variable ? Rassurez-vous alors, car, dans notre article, nous vous expliquerons ce qu’il y a à savoir sur chacune de ces options. Vous pourrez ainsi décider de la meilleure pour votre hypothèque.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux fixe?

Un prêt hypothécaire à taux fixe est un crédit hypothécaire qui maintient son taux d’intérêt fixe tout le long du contrat hypothécaire. En d’autres termes, le taux d’intérêt de votre emprunt ne connaîtra aucune variation sur toute la période de remboursement. Ce qui apparaît comme un gage de sécurité et de sérénité.
En effet, l’invariabilité du taux, ainsi que la mensualité de remboursement, donnent à l’emprunteur la possibilité de faire une estimation du coût total du crédit. Il n’y a donc (presque) pas de place pour des situations imprévues (hausse de taux par exemple).
L’immuabilité du taux fixe confère une nature très rassurante à ce type de prêt. Pour couronner le temps, ses inconvénients sont peu nombreux.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire à taux fixe ?

Généralement, les emprunteurs, et même les banques, préfèrent le prêt hypothécaire à taux fixe à cause de sa stabilité. Ce taux se détermine souvent à la signature du contrat et ne souffre d’aucune modification ultérieure. Sachez, toutefois, qu’un remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire à taux fixe entraîne le paiement d’une importante pénalité.
Le fait qu’il soit impossible de prévoir l’évolution du marché à long terme est ce qui rend le crédit à taux fixe si rassurant. À noter qu’avant de le proposer, les banques déterminent le taux fixe en respectant strictement le plafond du taux d’usure. Cette détermination se fait sur la base de critères tels que :
  • la durée du crédit à taux fixe : la durée d’emprunt qui peut varier de 5 à 35 ans
  • l’Indice des Obligations Assimilable du Trésor : les taux fixes s’étalent en moyenne sur 10 ans
  • le montant de l’apport de l’emprunteur : un apport personnel d’environ 10 % à 20 % du coût du projet est requis
  • le profil de l’emprunteur : le taux fixe dépend aussi de l’âge, la profession et les revenus de l’emprunteur
  • la situation géographique du bien immobilier : certaines banques offrent différents types de taux fixe en fonction de la zone d’acquisition du bien.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux variable ?

Le prêt hypothécaire à taux variable, à l’inverse du prêt à taux fixe, est un type de crédit hypothécaire dont le temps est fluctuant. Ce dernier pouvant varier en fonction des changements du marché. En clair, votre taux augmentera à chaque augmentation du taux directeur et inversement.
Le taux variable est plus indiqué pour les personnes disposant d’un budget flexible permettant de faire face aux fluctuations du marché. Il peut s’avérer, également, très intéressant pour les emprunteurs souhaitant économiser sur le long terme. Toutefois, il vous faut avoir une certaine tolérance aux risques si vous décidez d’opter pour ce type de prêt immobilier.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire à taux variable ?

Généralement, le taux d’un prêt hypothécaire à taux variable se révise périodiquement en fonction des évolutions de l’indice de référence. Il est également révisé annuellement ; à la même date que celle où le contrat de crédit à taux variable a été signé.
Par ailleurs, les établissements bancaires appliquent très souvent l’indice de référence en y ajoutant une marge qui peut aller de 1 % à 3 %. Cette marge appliquée par les banques dépend du nombre de garanties offertes (emploi stable, revenus, capacité d’épargne…). En résumé, plus ces garanties sont nombreuses, plus la marge est faible afin de vous permettre de bénéficier d’un meilleur taux.

Tableau comparatif du taux fixe et du taux variables

Afin de mieux cerner les points forts et faibles d’un prêt à taux fixe et d’un prêt à taux variable, toutes les informations y afférentes ont été recensées dans un tableau.

Prêt hypothécaire

Avantages

Inconvénients

À taux fixe

  1. Durée de remboursement fixe et taux d’intérêt stable
  2. Protection contre la hausse des taux d’intérêt
  3. Versement fixe pour toute la durée du crédit
  4. Simple et facile à comprendre
  1. Lorsqu’un contrat hypothécaire à taux fixe et un autre à taux variable sont proposés, le taux de celui à taux fixe est souvent bien supérieur à celui d’un prêt à taux variable
  2. Il ne sera pas possible de profiter de la baisse des taux du marché si celle-ci survient
  3. Contrairement au crédit à taux variable, de lourdes pénalités s’appliquent en cas de remboursement anticipé (sauf négociation préalable)

À taux variable

  1. Un taux de départ plus faible qu’avec un prêt à taux fixe
  2. Un profit financier certain en cas de baisse des taux d’intérêt
  3. L’absence d’indemnités de remboursement anticipé. Et même si des pénalités doivent être payées, elles restent bien inférieures que celles dues dans le cas d’un prêt à taux fixe
  4. La possibilité passer à un taux fixe (si bien sûr le contrat avait prévu cette possibilité dans ses clauses)
  5. La possibilité raccourcir ou rallonger la durée de remboursement
  1. Lorsque le taux d’intérêt fluctuera à la hausse, cela engendrera le paiement de mensualités plus élevées. Il y a donc le risque de se retrouver, à des moments donnés, dans une situation financière compliquée
  2. L’absence de tableau d’amortissement. Ce qui a pour effet d’impacter significativement les projets de l’emprunteur sur le long terme

Qu’est-ce qu’un taux mixte ?

Le taux mixte consiste en un jumelage des caractères du prêt à taux fixe et du prêt à taux variable. Conçu sur mesure par les établissements bancaires, le prêt à taux mixte combine et alterne les deux types de prêt classiques.
Un prêt immobilier à taux mixte n’est, cependant, pas à la portée de tout le monde. Déjà qu’il n’est pas proposé par toutes les banques, il est surtout recommandé aux personnes pourvues d’un (très) bon dossier. Il est généralement proposé sur la base de critères comme : la capacité d’emprunt, la durée de l’emprunt, le niveau de solvabilité, etc.
Le remboursement du crédit à taux mixte se fait généralement sur deux périodes :
  • une première période de remboursement où le taux de prêt est fixe. Cette période comporte souvent un laps de temps qui peut aller de 3 ans à 10 ans. Souvent, le taux fixe utilisé durant cette phase est plus avantageux que le taux fixe traditionnel ;
  • une deuxième période de remboursement au cours de laquelle le taux devient variable. Lors de cette période, la modulation du taux variera en fonction du taux directeur et des fluctuations du marché.
Notons également que pendant la seconde phase, l’emprunteur a la possibilité de négocier un repassage à un taux fixe. Toutefois, ce taux fixe sera nettement supérieur à un taux fixe traditionnel.
Dans tous les cas, sachez que le meilleur moyen de décider du type de prêt hypothécaire qu’il vous faut est de vous faire accompagner par des courtiers professionnels.

FAQ

Le prêt hypothécaire à taux variable fluctue, généralement, en fonction des conditions du marché et du taux directeur de la Banque du Canada. Ce qui veut dire si le marché enregistre une tendance à la hausse, alors le taux du prêt hypothécaire à taux variable sera lui aussi revu à la hausse.

Il est évidemment possible de passer d’un taux variable à un taux fixe. Les emprunteurs souhaitant procéder à cette conversion peuvent le faire à la date d’anniversaire de leur contrat, c’est-à-dire une fois par an au cours de la vie de leur prêt immobilier.

Pour cela, il est important de notifier à sa banque par écrit sa volonté de faire une conversion. La soumission d’un courrier est très importante car, elle formalise votre demande et sert de preuve en cas d’éventuels difficultés.

Si vous souhaitez opérer ce changement, voici un exemple de courrier-type :

      Noms, prénoms

      Adresse

      Code postal, ville

      Numéro de téléphone

      A (nom de la commune), le (date)

      Objet : demande de changement du taux d’intérêt variable en taux fixe

      Madame, Monsieur,

      J’ai souscrit à un       crédit immobilier auprès de votre banque à la date du (date du  contrat). Le numéro de ce contrat d’un montant de (montant du fonds octroyé) est XXXX. Il est octroyé sur une durée de remboursement de X années avec un taux variable de X%. Dans le contrat, il est stipulé que ce taux d’intérêt est variable mais, avec une possibilité de conversion en taux fixe. Je souhaiterais donc réviser ce taux afin qu’il soit fixe pendant toute la durée restante du crédit. Je suggère l’établissement d’un rendez-vous avec vous afin d’en discuter plus sereinement et de vive voix. En vous remerciant d’avance, je vous prie d’agréer, Madame et Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués. Signature.

Il est possible de geler un taux variable. Procéder de la sorte permet à l’emprunteur de sécuriser un taux d’intérêt pour une période déterminée. Cela peut être lors d’une demande de prêt hypothécaire ou lors d’un refinancement.

Geler votre taux hypothécaire variable vous donne la possibilité de bénéficier du meilleur taux hypothécaire disponible (en cas d’augmentation des taux d’intérêt du marché).

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