Guide complet pour préparer votre dossier d'hypothèque - Multi-Prêts MR Équipe Mathieu Lebrun

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Vous envisagez d’acheter une maison et vous avez des questions sur la préparation de votre dossier ? Pas de panique, nous sommes là pour vous aider ! Dans ce guide complet, nous allons vous expliquer tout ce que vous devez savoir pour préparer votre dossier d’hypothèque et convaincre les prêteurs. Vous trouverez ici des conseils pratiques et des astuces pour optimiser votre profil emprunteur et réaliser votre projet immobilier dans les meilleures conditions.

Avant de rencontrer votre courtier hypothécaire

Si vous être un primo acheteur, votre projet d’acquérir une première habitation n’a pas pu naitre le jour de votre première rencontre avec l’expert courtier. Ainsi, entre le moment où cette idée a germé et le moment où vous devez rencontrer votre courtier, il s’est passé un moment que vous pourriez mettre à profit pour avancer dans la réalisation d’un projet aussi important. Voici quelques axes sur lesquels vous aurez à travailler en amont.

Entretenir votre cote de crédit

Il vous faut prendre soin de votre cote de crédit bien avant même de vous lancer dans la démarche pour obtenir un prêt hypothécaire. En effet, une cote de crédit trop faible n’augure pas d’une issue favorable à votre demande et peut réellement vous poser de problème. Préalablement à votre rencontre avec l’expert courtier, assurez-vous donc de maintenir votre cote à un bon niveau, notamment en payant vos factures à bonne date, en ne demandant pas de nouvelles cartes de crédit ou en ne dépassant pas les limites de vos cartes de crédit.

Clarifier votre situation, vos besoins et désirs

À votre première rencontre avec l’expert courtier, celui-ci vous guidera dans le choix d’une solution de financement hypothécaire adaptée à votre situation financière, votre tolérance au risque, votre budget, mais aussi vos autres projets à court, moyen et long terme. Il va de soi que son travail consistera à vous peaufiner un plan personnalisé qui pourra répondre au mieux à vos besoins.

C’est pour que ce plan soit plus facilement et rapidement élaboré que vous devriez préparer la liste de votre actif et de votre passif. Vous devriez aussi penser à collaborer avec toutes les personnes impliquées dans votre projet d’acquisition. Enfin, pensez à préparer au préalable les documents qui seront nécessaires pour que votre demande de financement puisse être approuvée.

Vous devez également faire preuve de lucidité dans cette évaluation de votre situation. Trouvez du temps pour réfléchir sur le choix de la propriété que vous avez faite. Est-ce que la propriété choisie répond à vos besoins, son prix est-il dans mes capacités financières ? vous devrez sans doute peser le pour et le contre afin de déterminer si votre choix vous convient réellement. Vous devrez prendre en compte votre budget, votre rythme de vie, vos priorités, mais aussi vos différents projets. Enfin, vous devez vous poser des questions sur le type de propriété que vous désirez et à ses caractéristiques.

Réunissez les documents nécessaires

En fonction des exigences des prêteurs et de votre situation, l’expert vous fournira une liste détaillée des documents requis. Voici quelques exemples de documents qui vous seront demandés :

Pièces d’identité avec photo ;
Preuve d’emploi et déclarations de revenus des deux dernières années (relevés de paie, T4, etc.) ;
Dernières déclarations de TPS et de TVQ, avis de cotisation fédéral et provincial ;
Renseignements bancaires actuels, relevés bancaires et relevés de placement ;
Preuve de la mise de fonds nécessaire et preuve de la source (lettre de donation, REER, produit de la cession d’une autre propriété, etc.) ;
Informations et coordonnées de la propriété convoitée ;
Bilan financier de l’entreprise (si vous êtes travailleur autonome) ;
Documents décrivant vos dettes et autres obligations financières (soldes et limites de vos cartes de crédit, prêt auto, paiements de pension alimentaire, etc.) ;
Lettre confirmant vos antécédents de location ;
Coordonnées de votre notaire ou de votre avocat ;
Compte de taxes municipales et scolaires de la propriété ;
Promesse d’achat et ses annexes ;
Certificat de localisation ;
Plan et devis (pour une construction ou auto-construction) ;
Copie du permis de construction le cas échéant ;
Copie de l’acte hypothécaire actuel (pour un renouvellement) ;
Certificat de pré-autorisation de prêt hypothécaire si disponible ;
Etc.

Cette liste n’est toutefois pas exhaustive et il n’est pas dit que tous ces documents vous seront exigés. Aussi, assurez-vous que les documents que vous présentez sont lisibles. En ce sens, utilisez un bon outil pour le scannage de vos documents. Évitez les photos prises avec un téléphone intelligent, car ils seront plus difficiles à lire. De même, assurez-vous que les documents numérisés soient en format PDF et dans l’ordre.

Préparer la rencontre avec votre courtier hypothécaire

Essayez de dégager un peu de votre temps pour vous consacrer à la préparation de votre entretien peu avant la date de la rencontre avec votre courtier hypothécaire. Profitez aussi de ce moment pour noter toutes les questions que vous pourriez avoir à lui poser au sujet de cet important projet. Il vous faut aussi prévoir de parler de vous, de répondre en toute honnêteté à ses questions sur les facettes de votre vie et vos habitudes financières ou sur vos projets d’avenir.

Les critères pour bien choisir votre courtier hypothécaire

Pendant que vous réunissez les documents dont vous aurez besoin pour mener à bien votre projet d’achat de propriété, vous serez aussi amené à réfléchir sur le choix d’un courtier hypothécaire. Ce choix doit se faire en tenant compte de certains critères. D’abord, assurez-vous que votre courtier ou votre maison de courtage est titulaire d’un permis. Les professionnels titulaires d’un permis ont satisfait à des exigences en matière d’expérience, d’éducation et de pertinence. Ensuite, votre courtier devrait vous fournir un maximum de renseignements sur son rôle et sur les aspects essentiels de la transaction tels que les services fournis, les frais ou les pièces à fournir. N’hésitez pas à poser de question ou à demander ces renseignements par écrit.
Recourir à un courtier vous offre bien des avantages, car les courtiers en prêt hypothécaire ont souvent accès à de nombreux prêteurs, dont certains non traditionnels, spécialisés et privés. Vous pouvez trouver un courtier de confiance pour entamer votre procédure dès aujourd’hui.

Comprendre les critères pour obtenir une hypothèque

L’admissibilité à un prêt hypothécaire répond à certains critères. Comprendre ces critères vous permettra d’avoir une longueur d’avance dans la préparation de votre dossier et augmentera ainsi vos chances de réussir votre projet.

L’importance de votre cote de crédit

Nous avions abordé très rapidement la cote de crédit et l’importance de l’entretenir avant même de vous présenter devant votre courtier. Cela est important, car une bonne cote augmente vos chances d’obtenir une qualification. En ce sens, dans l’éventualité où un litige a été inscrit au Bureau de crédit à votre nom, vous devez démontrer qu’il a été bien réglé.

Les calculs d’amortissement de la dette : ABD et ATD

Dans le même ordre d’idée, les ratios d’amortissement de la dette servent à rassurer votre courtier en hypothèque sur votre capacité à verser les paiements pour rembourser votre prêt hypothécaire. L’expert utilise deux principaux calculs d’amortissement de la dette. Il s’agit de l’amortissement brut de la dette ABD et de l’amortissement total de la dette ATD. Les deux sont exprimés sous forme de pourcentage. Nous avons consacré un article à ces deux coefficients que vous pouvez retrouver ici.

Pour autant, les coefficients ABD et ATD ne sont que des lignes directrices. Ils ne tiennent pas compte d’autres éléments de l’accessibilité financière tels que les pensions alimentaires, les frais de garde d’enfants, l’essence, la nourriture, etc. être donc admissible pour un prêt hypothécaire ne signifie pas nécessairement que vous pouvez vous le permettre.

Le test de résistance

Encore appelé test de tension, ce test utilise le taux minimum d’admissibilité pour effectuer un dernier test. Le taux minimum d’admissibilité est basé sur le taux offert par votre prêteur plus 2% ou le taux de référence, selon le plus élevé entre les deux.

Il est une réponse du gouvernement du Canada aux inquiétudes concernant les emprunteurs surendettés qui pourraient avoir de difficulté à effectuer régulièrement leurs paiements hypothécaires dans l’éventualité où les taux d’intérêt augmenteront.

Ainsi, tous les demandeurs d’un prêt hypothécaire sont assujettis au test de résistance et sa réussite permet aux prêteurs d’être certains que l’acheteur, même dans le cas d’une hausse des taux, continuera de rembourser son prêt hypothécaire.

Bien remplir la demande de votre prêt hypothécaire

Votre demande de prêt comprend des renseignements que vous devrez fournir. Vous devrez vous assurer de la remplir convenablement lorsque vous travaillez avec votre courtier hypothécaire.

La demande de prêt hypothécaire comprend votre nom, votre adresse et votre numéro de téléphone, vos revenus, votre employeur, le nombre de personnes à charge… Elle indique également votre passif, votre actif, l’objectif du prêt, le type de prêt hypothécaire, le montant du prêt hypothécaire, le taux d’intérêt, une description de la propriété, etc.

La lettre d’engagement : explication et précaution à prendre

Après le remplissage et la soumission de votre demande, il peut s’écouler un certain temps avant que le prêteur ne vous recontacte pour vous faire savoir si le prêt sera approuvé. Il préparera à cet effet une lettre d’engagement qui est le contrat de prêt. La lettre d’engagement décrit tous les détails de l’approbation comme le montant total du prêt, le taux d’intérêt et les autres conditions. Examinez toutes ses conditions avant de signer et de renvoyer le contrat de prêt.

Cette lettre se fonde sur les renseignements et les documents que vous avez fournis et bien souvent comporte l’ensemble des conditions à remplir afin de pouvoir aller au bout de la transaction hypothécaire.

Toute modification de statut ou tout changement au niveau des renseignements ou documents fournis par vous peut vous être fortement préjudiciable. Cela peut en effet entrainer l’annulation de l’approbation. Votre lettre d’engagement peut par exemple indiquer qu’elle est conditionnée par le maintien de votre ATD ou de votre cote de crédit dans une certaine fourchette. Or, si, pendant l’examen de votre rapport de crédit, le prêteur découvre que vous avez contracté une nouvelle obligation ou dette, ou que vous n’aviez pas divulgué cette information précédemment, il peut exiger une renégociation ou tout simplement annuler l’approbation.

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Conclusion

Vous avez maintenant toutes les informations nécessaires pour préparer votre dossier d’hypothèque. Ce guide complet vous a permis de connaître les différentes étapes, les documents à fournir, les critères d’éligibilité et les astuces pour optimiser votre demande. Il ne vous reste plus qu’à contacter votre courtier hypothécaire et à choisir l’offre qui correspond le mieux à votre profil et à votre projet immobilier. N’oubliez pas de bien vérifier les conditions de la lettre d’engagement avant de la signer et de respecter vos engagements de remboursement. Nous espérons que ce guide vous a été utile et nous vous souhaitons bonne chance pour votre achat immobilier !

FAQ

Comment puis-je améliorer mon score de crédit avant de demander une hypothèque ?

Voici quelques options pour améliorer votre score de crédit.

Payez vos factures à temps.
Évitez de dépasser régulièrement le plafond de votre carte de crédit.
Évitez les nombreuses demandes de crédit.
Calculez vos ratios ATD et ABD.

Il est à noter cependant que ces conseils sont assez vagues et que seule la consultation d'un expert courtier hypothécaire peut vous permettre d'obtenir des conseils adaptés à votre personne et à votre situation.

Combien devrais-je économiser pour la mise de fonds ?

Dans le cadre d'un prêt hypothécaire, la mise de fonds minimale est de 5% pour les habitations d'une valeur inférieure ou égale à 500 000$. Au-delà de ce montant, un calcul est fait en conservant le pourcentage de 5% sur la première tranche et en appliquant un pourcentage de 10% sur la seconde de tranche à condition que le montant total soit inférieur à 1 000 000$.

Néanmoins, la mise de fonds standard est de 20% et il vous est avantageux d'avoir une mise de fonds élevée, car cela vous permet d'avoir de meilleures conditions d'hypothèque. Par exemple, à partir de 20% de mise de fonds, vous n'avez plus l'obligation de contracter une assurance hypothécaire pour votre prêt.

Quelle est l'importance du ratio dette/revenu dans le processus d'hypothèque ?

Le ratio d’amortissement de la dette est un indicateur clé de votre capacité à rembourser votre hypothèque. On distingue le ratio brut et le ratio total. Si votre ratio d’amortissement de la dette est trop élevé, cela peut indiquer que vous avez un train de vie élevé par rapport à vos revenus et que vous pourriez avoir du mal à rembourser votre hypothèque

Comment choisir le bon type d'hypothèque pour mes besoins ?

Dois-je obtenir une pré-approbation avant de chercher une maison ?

Bien que cela ne soit pas une obligation, il est effectivement recommandé d’obtenir une pré-qualification hypothécaire avant de chercher à contracter pour le prêt hypothécaire. Une pré-approbation hypothécaire vous permet de connaître les différents programmes qui peuvent convenir à votre situation, de déterminer le montant maximum d’une hypothèque à laquelle vous pourriez être admissible, d’estimer vos versements hypothécaires, etc. Vous pouvez obtenir une pré-approbation hypothécaire auprès d'un courtier hypothécaire agréé aujourd'hui.

Quels sont les frais cachés ou supplémentaires à anticiper lors de la prise d'une hypothèque ?

Il est vrai que le capital et les intérêts de votre prêt hypothécaire comptent pour beaucoup. Mais ils ne sont pas les seuls frais que vous devrez assumer. Vous devrez également prendre en compte des frais associés comme les frais de clôture, les frais juridiques, les frais d'assurance, et éventuellement les frais de remboursement anticipé.

Puis-je obtenir une hypothèque si je suis travailleur autonome ou entrepreneur ?

Oui, vous pouvez obtenir une hypothèque si vous êtes travailleur autonome ou entrepreneur. Cependant, les prêteurs hypothécaires peuvent avoir des exigences différentes pour les travailleurs autonomes et les entrepreneurs que pour les salariés. Vous pouvez avoir plus d'informations sur la possibilité pour un non salarié d'obtenir un prêt hypothécaire ici.