Capacité d’emprunt 2025 : le guide hypothécaire complet

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L’accès à la propriété demeure l’un des jalons financiers les plus significatifs. En 2025, comprendre précisément ce que les prêteurs sont prêts à vous accorder est non seulement une nécessité, mais aussi une stratégie gagnante. Ce montant, c’est votre capacité d’emprunt hypothécaire. Pour concrétiser votre projet immobilier et vous assurer une tranquillité financière à long terme, l’une des premières étapes consiste à déterminer votre capacité d’emprunt. Cette étape permet de fixer le budget potentiel pour l’achat de votre future maison, facilitant ainsi l’accessibilité hypothécaire.

S’informer et utiliser des calculatrices hypothécaires en ligne est un bon point de départ, mais pour naviguer dans la complexité des règles hypothécaires, l’accompagnement d’un courtier hypothécaire est bénéfique. Votre courtier est l’expert qui vous guidera à travers les nuances des ratios d’endettement, des règles de la SCHL et du test de stress.

L’essentiel à retenir : la capacité d’emprunt est le montant maximal qu’un prêteur vous autorisera à emprunter pour un financement hypothécaire et sa détermination est la première étape cruciale pour fixer le budget potentiel de votre futur achat immobilier. Ce calcul dépend de variables clés telles que votre revenu brut, vos dettes existantes, votre mise de fonds et la conformité aux ratios d’endettement (ABD/ATD) imposés par les règles canadiennes, ainsi que le test de stress. Pour obtenir une estimation précise, naviguer entre les exigences réglementaires et les critères variables des banques, et ainsi maximiser votre pouvoir d’achat tout en assurant votre stabilité financière, l’accompagnement d’un courtier hypothécaire est essentiel.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt hypothécaire?

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal que vous pouvez obtenir sous forme de financement hypothécaire. Ce calcul est une étape indispensable du processus d’obtention de prêt, car il permet de déterminer si vous êtes en mesure d’effectuer vos versements hypothécaires.

Votre capacité d’emprunt dépend principalement de plusieurs facteurs que les prêteurs évaluent minutieusement :

Votre revenu annuel brut :c’est le principal facteur. Les revenus bruts peuvent inclure votre salaire, les revenus locatifs, les allocations familiales et les revenus de pension ou d’assurance invalidité à long terme. Pour les travailleurs autonomes ou ceux recevant des primes, le calcul peut être complexe et nécessite généralement une moyenne de deux ans de revenus, en tenant compte du montant le plus bas si la moyenne est à la baisse.
Vos dettes existantes et vos engagements financiers : tous les remboursements mensuels de prêts et de marges de crédit, y compris les cartes de crédit, les prêts automobiles, les prêts étudiants et les contrats de location, sont pris en compte.
Votre mise de fonds : plus cet apport est important, moins vous aurez besoin d’emprunter, ce qui influence directement votre capacité d’emprunt.
Vos frais de logement prévus : ils incluent le paiement hypothécaire (capital et intérêts), la taxe foncière, les frais de chauffage et les frais de copropriété, le cas échéant.

Connaître votre capacité d’emprunt vous permettra de mieux cibler vos recherches de propriété et d’éviter un endettement excessif, vous assurant d’être à l’abri de difficultés financières éventuelles sur le long terme.

L’étape cruciale de la mise de fonds

Le montant de votre mise de fonds est la somme d’argent que vous payez d’avance pour obtenir votre prêt hypothécaire. Il est déduit du prix d’achat de la propriété.

Votre courtier hypothécaire est habilité à déterminer la stratégie optimale pour votre mise de fonds, car le montant minimal requis varie selon le prix d’achat du bien immobilier.

Mise de fonds minimale selon le prix d’achat au Canada

Les exigences minimales pour la mise de fonds, qui doivent être planifiées avant d’évaluer la capacité d’emprunt, sont les suivantes :

Propriété de 500 000 $ ou moins :la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat.
Propriété entre 500 000 $ et 1 000 000 $ : la mise de fonds minimale est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $, plus 10 % sur la portion restante du prix.
Propriété de 1 000 000 $ ou plus : la mise de fonds minimale est de 20 % du prix d’achat.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, votre prêt sera considéré comme un « prêt à ratio élevé » et les prêteurs exigeront une assurance prêt hypothécaire.

L’assurance hypothécaire

Cette assurance est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Les principaux assureurs au Canada sont la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth), et Canada Guaranty.

La prime d’assurance est généralement ajoutée au montant total du prêt hypothécaire et amortie sur sa durée. En général, elle coûte entre 2,8 % et 4 % du montant total de l’hypothèque.

Attention : Historiquement, la SCHL exigeait que la mise de fonds soit financée par les économies de l’emprunteur et non par un emprunt. Bien que Sagen et Canada Guaranty aient permis le financement par emprunt (sous condition d’inclusion dans le calcul de l’ATD), travailler avec un courtier hypothécaire est incontournable pour mieux comprendre comment la source de votre mise de fonds affecte votre admissibilité et pour explorer toutes les options, y compris le Régime d’accession à la propriété (RAP).

Les indicateurs ABD et ATD

Les prêteurs déterminent votre capacité de remboursement en calculant deux ratios financiers basés sur votre revenu brut annuel : le Rapport d’Amortissement Brut de la Dette (ABD) et le Rapport d’Amortissement Total de la Dette (ATD). L’utilisation de ces ratios est une démarche fondamentale pour évaluer votre capacité d’emprunt.

Le rapport d’amortissement brut de la dette

Le ratio ABD détermine le pourcentage de votre revenu annuel brut consacré aux frais de logement.

Les frais de logement pris en compte incluent :

Le versement hypothécaire (capital et intérêts).
L’impôt foncier (taxe foncière).
Les frais de chauffage.
La moitié des frais de copropriété (le cas échéant).

La formule du ratio ABD est la suivante :

ABD = Versements hypothecaires + Impôts fonciers + Frais de chauffage + (50% des frais de condo) / Revenu annuel brut

La règle de l’industrie pour les prêteurs de premier ordre est un ABD de 32 %. La SCHL permet un maximum de 39 %.

Le rapport d’amortissement total de la dette

Le ratio ATD est une mesure plus complète, car il inclut toutes vos autres dettes et obligations financières en plus des frais de logement.

Les dettes incluses sont :

Tous les éléments du ratio ABD.
Les remboursements de dettes (cartes de crédit, prêts automobiles, prêts étudiants, etc.).
Les autres engagements financiers (pension alimentaire pour conjoint ou enfants, marges de crédit).

La formule du ratio ATD est la suivante :

ATD = Dépenses de logement (selon ABD) + Toutes les autres dettes mensuelles / Revenu annuel brut

La règle de l’industrie pour les prêteurs de premier ordre est un ATD de 40 %. Cependant, la SCHL permet un maximum de 44 %.

Votre courtier hypothécaire peut s’assurer que les calculs de vos ratios sont effectués correctement, car il détermine la limite de l’hypothèque que vous pouvez obtenir. Certains prêteurs (comme RBC, TD, et Scotia) peuvent aussi appliquer des ratios plus stricts que les maximums de la SCHL, par exemple, un ABD maximal de 32 % et un ATD maximal de 40 %.

Tableau récapitulatif des ratios de la dette pour les prêts assurés SCHL)

Pour une bonne assimilation de cette thématique, ce tableau présente les limites maximales de la SCHL, qui s’appliquent typiquement aux prêts assurés (mise de fonds inférieure à 20 %) et pour les achats de moins de 1 M$:

Critère	Définition	Limite Maximale SCHL (2025)
Ratio d’Amortissement brut de la dette (ABD)	Pourcentage du revenu brut affecté aux frais de logement (hypothèque, taxes, chauffage, 50% des frais de condo).	39 %
Ratio d’Amortissement total de la dette (ATD)	Pourcentage du revenu brut affecté aux frais de logement PLUS toutes les autres dettes.	44 %
Cote de crédit minimale	Indicateur de la gestion du crédit.	600 (au moins un emprunteur)
Prix d’achat maximal	Limite de prix pour obtenir une assurance SCHL.	1 000 000 $

Le test de stress hypothécaire ou simulation de crise en 2025

En plus de satisfaire aux ratios ABD et ATD basés sur le taux contractuel réel, le Canada exige que les emprunteurs se qualifient en utilisant un taux d’intérêt plus élevé, appelé taux de test de stress.

Le test de stress est conçu pour garantir que vous seriez en mesure de faire face à vos paiements hypothécaires si les taux d’intérêt augmentent.

Depuis 2025, la règle du test de stress, mise en œuvre par le Bureau du surintendant des institutions financières ou BSIF pour les prêts non assurés et par la SCHL pour les prêts assurés, stipule que les emprunteurs doivent se qualifier en utilisant un taux qui est le plus élevé des deux suivants :

5,25 % (taux plancher) ;
Votre taux hypothécaire contractuel majoré de 2 %.

Ce taux d’admissibilité minimal ne s’applique généralement pas au renouvellement si vous restez avec votre prêteur actuel.

Votre courtier hypothécaire est un soutien efficace pour naviguer dans ces réglementations complexes. Le courtier vous aidera à calculer l’impact réel du test de stress sur vos versements hypothécaires et, par conséquent, sur votre capacité d’emprunt maximale.

N’oubliez pas les frais de clôture

Une estimation réaliste de votre capacité d’emprunt doit intégrer toutes les dépenses connexes. Outre la mise de fonds et l’assurance SCHL (le cas échéant), vous devez prévoir les frais de clôture.

Ces frais, qui représentent l’ensemble des charges nécessaires à la conclusion de l’achat, sont souvent sous-estimés par les acheteurs et doivent être payés en espèces lors de la conclusion de la transaction.

Les frais de clôture peuvent représenter entre 1 % et 4 % du prix d’achat. Ils incluent typiquement :

Frais juridiques (honoraires d’avocat ou de notaire).
Droits de mutation immobilière ou « taxe de bienvenue », dont le montant dépend de la province et de la municipalité.
Frais d’inspection de la maison et/ou certificat de localisation.
L’assurance titre.
Les ajustements de taxes foncières et les frais de services publics.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Si les calculs initiaux révèlent que votre capacité d’emprunt est inférieure à vos attentes, il existe plusieurs stratégies pour améliorer votre situation financière aux yeux des prêteurs. Votre courtier hypothécaire peut vous aider à identifier la meilleure combinaison de ces stratégies en fonction de votre profil.

Voici des suggestions concrètes pour augmenter votre pouvoir d’achat immobilier :

Remboursez vos dettes : réduisez le solde de vos cartes de crédit, marges de crédit, et autres prêts personnels. La réduction du total de vos dettes diminue votre ratio ATD, ce qui augmente directement le montant maximal que vous pouvez emprunter. De plus, avoir trop de cartes ou de marges ouvertes peut nuire, surtout si le solde courant dépasse 35 % de votre limite de crédit.
Augmentez votre mise de fonds : une mise de fonds plus importante (idéalement 20 % ou plus) réduit le montant de votre emprunt hypothécaire et vous permet d’éviter les primes d’assurance SCHL, diminuant ainsi vos coûts mensuels et totaux.
Améliorez votre cote de crédit : une cote minimale de 680 est généralement requise pour les transactions standard, et les meilleurs taux sont souvent offerts aux emprunteurs ayant une cote de 720 ou plus. Si votre cote est faible, l’améliorer peut vous aider à obtenir de meilleures conditions.
Envisagez une hypothèque conjointe : combiner votre revenu avec celui d’un conjoint ou d’un codemandeur peut grandement faciliter l’atteinte des exigences du ratio du service de la dette et ainsi augmenter l’hypothèque admissible.
Augmentez la période d’amortissement : opter pour une période d’amortissement plus longue (jusqu’à 30 ans si votre mise de fonds est d’au moins 20 % ou si vous êtes premier acheteur d’une nouvelle construction avec une assurance SCHL) réduit vos paiements mensuels, vous permettant ainsi d’emprunter un montant plus élevé. Cependant, cela accroît le coût total des intérêts.
Comparez les taux hypothécaires : un taux d’intérêt plus bas réduit vos paiements réguliers et vous permet de vous qualifier pour un prêt plus important avec le même revenu. La comparaison des taux est essentielle pour trouver les meilleures conditions.

FAQ sur la Capacité d'Emprunt

Pour vous aider à assimiler les principaux enjeux du financement hypothécaire au Canada, voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur la capacité d’emprunt.

Qu'est-ce qui détermine le montant maximal que je peux emprunter?

Le montant maximal de votre prêt hypothécaire est limité par le facteur qui donne la valeur la plus basse parmi plusieurs critères: la mise de fonds minimale requise, votre Ratio d’Amortissement Brut de la Dette (ABD), votre Ratio d’Amortissement Total de la Dette (ATD) et le résultat du Test de stress appliqué à ces ratios.

L’accompagnement d’un courtier hypothécaire est essentiel pour identifier le facteur le plus limitant dans votre situation et vous conseiller sur la meilleure approche.

Comment fonctionne le Test de stress hypothécaire en 2025?

Le test de stress est une réglementation mise en œuvre par le BSIF (prêts non assurés) et la SCHL (prêts assurés) pour garantir que vous pourriez gérer vos paiements si les taux augmentaient. Pour vous qualifier pour un nouveau prêt ou un refinancement, vous devez prouver votre capacité à payer en utilisant le taux d’intérêt le plus élevé entre 5,25 % (taux plancher) et votre taux contractuel majoré de 2 %. Ce calcul s’applique aux ratios ABD et ATD.

Quel est le rôle de la mise de fonds et quand l'assurance SCHL est-elle obligatoire?

La mise de fonds est l’apport financier que l’emprunteur paie d’avance pour l’achat de la propriété, déduit du prix d’achat. Les exigences minimales dépendent du prix d’achat:

Moins de 500 000 $ : 5 % du prix d’achat.
Entre 500 000 $ et 1 M$ : 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % de la portion restante.
1 M$ et plus : 20 % du prix d’achat.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt est considéré comme un prêt à ratio élevé, et l’assurance prêt hypothécaire (souvent appelée assurance SCHL, bien qu’elle puisse être fournie par Sagen ou Canada Guaranty) est obligatoire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement. La prime d’assurance (généralement entre 2,8 % et 4 % du prêt total) est ajoutée au montant de l’hypothèque et amortie sur sa durée.

Comment la mise de fonds peut-elle impacter les exigences de l'assurance SCHL?

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, en plus de payer la prime d’assurance, vous devez généralement respecter des critères stricts:

Le prix d’achat ne doit pas dépasser 1 000 000 $.
Les ratios ABD (39 %) et ATD (44 %) de la SCHL doivent être respectés.
Au moins un des emprunteurs doit avoir une cote de crédit minimale d’au moins 600 (bien qu’une cote de 680+ soit souvent visée pour les meilleurs taux ou des ratios moins stricts).
Historiquement, la mise de fonds pour les prêts assurés par la SCHL ne devait pas provenir d’un emprunt, contrairement à Sagen et Canada Guaranty (tant que le remboursement est inclus dans l’ATD).

Une mise de fonds de 20 % ou plus vous permet d’obtenir un prêt hypothécaire ordinaire sans assurance hypothécaire, évitant ainsi les primes et les exigences de la SCHL.

Quel est le rôle d'un courtier hypothécaire dans le calcul de la capacité d'emprunt?

L’accompagnement d’un courtier hypothécaire est essentiel à chaque étape. Votre courtier:

Établit la préqualification : il vous aide à déterminer précisément le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter grâce à la préqualification, avant de commencer vos recherches de propriété.

Analyse les revenus complexes : il est en capacité de calculer correctement les revenus exacts, y compris les primes (moyenne de deux ans) ou les revenus de travailleurs autonomes, en se basant sur les exigences spécifiques des prêteurs.

Assure la conformité réglementaire : il navigue dans les règles complexes de la SCHL, du BSIF et l’application du test de stress.

Compare les offres : il a accès aux taux et aux normes de prêt de différents prêteurs (y compris ceux qui appliquent des ratios plus stricts que la SCHL, comme RBC et Scotia) pour vous trouver la meilleure solution.

Fournit des conseils impartiaux : les experts hypothécaires peuvent offrir des conseils honnêtes et des taux compétitifs, agissant comme des professionnels non commissionnés, afin de maximiser le prêt et d’assurer l’abordabilité à long terme.