Share Now

Avantages et inconvénients du refinancement hypothécaire au Canada

Le refinancement peut réduire les coûts d’emprunt ou les versements, consolider des dettes coûteuses, donner accès à l’équité ou modifier les modalités. Ses principaux inconvénients sont les pénalités de remboursement anticipé, les frais de clôture, une nouvelle qualification et la possibilité de payer davantage d’intérêts au total.

La décision doit reposer sur le coût total de la nouvelle hypothèque, et non uniquement sur le taux ou le versement. Comparez la pénalité et les frais avec les économies prévues et la période pendant laquelle vous comptez conserver le prêt.

Qu’est-ce qu’un refinancement hypothécaire?

Il consiste à remplacer l’hypothèque actuelle par une nouvelle. Le solde, le taux, le prêteur, le terme, l’amortissement ou le type de taux peuvent changer.

Le refinancement diffère du renouvellement. À l’échéance du terme, vous pouvez généralement négocier ou changer de prêteur sans pénalité de rupture. Pendant un terme fermé, le refinancement exige normalement de briser le contrat, ce qui peut entraîner une pénalité.

Avantages et inconvénients en bref

Avantages

Possibilité d’obtenir un taux plus bas.
Réduction du versement requis.
Accès à l’équité pour un objectif défini.
Consolidation de dettes à taux élevé.
Modification du terme, de l’amortissement ou du type de taux.
Accès à un prêteur ou à un produit offrant de meilleures caractéristiques.

Inconvénients

Pénalités et frais de clôture.
Amortissement prolongé et intérêts totaux plus élevés.
Solde hypothécaire accru et équité réduite.
Transformation de dettes non garanties en dettes garanties par la maison.
Nouvelle qualification obligatoire.
Perte possible de caractéristiques favorables du prêt actuel.

Combien coûte un refinancement?

La pénalité de remboursement anticipé est souvent le coût principal, mais il faut inclure tous les frais ponctuels.

Période de récupération approximative = coûts totaux du refinancement ÷ économies mensuelles.

Si la pénalité et les frais totalisent 8 000 $ et que la nouvelle hypothèque économise 250 $ par mois, la période simple est de 32 mois. Le refinancement peut ne pas être rentable si vous prévoyez de vendre, de refinancer encore ou d’atteindre le renouvellement avant cette date.

Cette formule est utile pour un premier tri, mais une comparaison complète doit aussi tenir compte du nouveau solde, de l’amortissement et des intérêts totaux.

Quand le refinancement est-il logique?

Les économies d’intérêts dépassent clairement les pénalités et frais.
Vous comptez conserver l’hypothèque au-delà du point de récupération.
Une dette coûteuse est consolidée avec un plan pour éviter de nouveaux soldes.
L’équité est utilisée pour un besoin nécessaire ou financièrement justifié.
Les modalités actuelles ne conviennent plus.
Le nouvel amortissement correspond aux objectifs à long terme.
Le nouveau versement demeure confortable.

La décision devrait être testée avec de véritables offres et un montant de pénalité écrit.

Quand éviter le refinancement?

Vous prévoyez de vendre ou de déménager bientôt.
Le taux actuel est bas et la pénalité élevée.
Le versement diminue seulement parce que l’amortissement est fortement prolongé.
Les fonds servent à financer des dépenses excessives continues.
Vous perdez des privilèges de remboursement ou de portabilité importants.
Des problèmes de revenu ou de crédit rendent le nouveau financement très coûteux.
Le coût total augmente même si le versement baisse.

Comment être admissible à un refinancement

Équité

L’évaluation établit la valeur actuelle. Pour un refinancement conventionnel jusqu’à 80 % du ratio prêt-valeur, le propriétaire doit conserver au moins 20 % d’équité après l’opération.

Revenu et emploi

L’emprunteur doit démontrer un revenu stable suffisant. Les salariés, travailleurs autonomes et personnes à revenu variable peuvent devoir fournir des documents différents.

Historique de crédit

La côte n’est qu’un élément. Le prêteur examine aussi l’historique de paiement, l’utilisation du crédit, les demandes récentes et l’endettement global. Une cote autour de 680 peut aider auprès de plusieurs prêteurs de premier ordre, sans constituer un minimum universel.

Ratios d’endettement

Les frais de logement et les dettes sont comparés au revenu brut. Des repères courants sont d’environ 39 % pour l’ABD et 44 % pour l’ATD, mais les normes réelles varient.

Test de résistance

Lorsqu’il s’applique, l’emprunteur doit être admissible à un taux supérieur au taux du contrat, ce qui peut réduire le montant maximal même si le versement proposé semble abordable.

Documents courants

Preuves de revenu et d’emploi.
Relevés hypothécaires récents.
Renseignements sur les taxes foncières et l’assurance habitation.
Pièces d’identité.
Relevés des dettes consolidées.
Relevés bancaires ou preuves d’actifs.
Avis de cotisation ou déclarations fiscales.
Évaluation professionnelle.

Même prêteur ou nouveau prêteur?

Rester avec le prêteur actuel peut simplifier le processus et permettre une option de taux combiné et prolongé. Passer à un nouveau prêteur peut créer de la concurrence et offrir de meilleurs taux ou caractéristiques, mais exige une demande complète et peut entraîner des frais juridiques, d’évaluation et de quittance.

La comparaison doit porter sur le coût total et les modalités, pas sur la fidélité au prêteur.

Solutions de rechange à un refinancement complet

Renouvellement

À l’approche de l’échéance, attendre le renouvellement peut permettre de négocier ou de changer de prêteur sans pénalité de rupture.

Taux combiné et prolongé

Certains prêteurs combinent l’ancien taux avec un nouveau taux et prolongent le terme. Cela peut éviter une pénalité traditionnelle, mais le taux résultant et les futures modalités de pénalité doivent être examinés.

Marge de crédit hypothécaire

Une marge hypothécaire donne un accès renouvelable et les intérêts ne s’appliquent qu’au montant utilisé. Elle peut convenir aux dépenses continues ou incertaines, mais le taux est généralement variable et l’accès facile peut favoriser l’endettement.

Deuxième hypothèque

Elle laisse la première hypothèque en place, ce qui peut éviter de briser un prêt avantageux. Les taux et frais sont toutefois normalement plus élevés.

Privilèges de remboursement anticipé

Si l’objectif est de réduire les intérêts ou de rembourser plus vite, les versements forfaitaires ou augmentations de paiement prévus au contrat peuvent coûter moins cher qu’un refinancement.

Traitement fiscal des fonds refinancés

Les intérêts sur l’hypothèque d’une résidence principale ne deviennent pas déductibles simplement parce que le prêt est garanti par la maison.

Les intérêts peuvent être déductibles si les fonds empruntés sont directement traçables à une utilisation admissible visant à gagner un revenu d’entreprise ou de placement. Obtenez un avis fiscal qualifié.

Le refinancement en vaut-il la peine?

Il peut être avantageux lorsqu’il produit un bénéfice financier ou pratique clair après les pénalités, frais et intérêts à long terme. Il est moins intéressant si les économies sont faibles, si vous ne restez pas au-delà du point de récupération ou si le versement baisse surtout grâce à un amortissement beaucoup plus long.

Avant de signer, obtenez la pénalité de remboursement exacte, comparez plusieurs offres et examinez les coûts sur une période identique. Un courtier ou un prêteur peut fournir les offres, mais vous devez vérifier que la nouvelle structure soutient votre plan financier.