25 questions à poser à un courtier hypothécaire avant de choisir une hypothèque

Un courtier hypothécaire peut comparer plusieurs prêteurs et vous aider à trouver un prêt adapté, mais le taux annoncé le plus bas n’est pas toujours la meilleure offre. Avant de vous engager, posez des questions sur son expérience, son accès aux prêteurs, sa rémunération, les restrictions, les pénalités et le processus d’approbation.

Les questions essentielles sont : pourquoi recommandez-vous cette hypothèque? Quelles solutions avez-vous comparées? Quel sera le coût total? Que se passe-t-il si je vends ou refinances plus tôt? Suis-je personnellement admissible au taux proposé?

Questions sur le courtier hypothécaire

1. Êtes-vous autorisé et où puis-je vérifier votre permis?

Demandez le nom complet, le numéro de permis, le cabinet et l’organisme provincial de réglementation. Les registres varient selon la province. Le permis confirme l’autorisation d’exercer, mais ne garantit pas que chaque recommandation est adaptée.

2. Quelle expérience avez-vous avec des emprunteurs comme moi?

Un courtier spécialisé dans les dossiers salariés simples n’est pas toujours le meilleur choix pour un travailleur autonome, un nouvel arrivant, un investisseur ou une personne ayant un crédit endommagé. Expliquez votre revenu, votre mise de fonds, le type de propriété et vos objectifs.

3. Allez-vous traiter personnellement mon dossier?

Demandez qui recueillera les documents, répondra aux questions, soumettra la demande et communiquera avec le prêteur. Vous devez connaître votre contact principal, les délais de réponse et la personne disponible près d’une échéance de financement.

4. Comment êtes-vous rémunéré et devrai-je payer des frais?

Pour plusieurs hypothèques résidentielles standards, le prêteur paie une commission. Des frais peuvent s’appliquer au financement privé, alternatif, commercial ou très complexe. Exigez par écrit tous les frais de courtage, de prêteur, d’évaluation, d’administration et d’engagement.

5. Avez-vous des conflits d’intérêts?

Demandez si le courtier, son cabinet ou une entreprise liée entretient une relation financière, de propriété ou de recommandation avec un prêteur, évaluateur, assureur, juriste ou autre fournisseur. Toute relation devrait être divulguée clairement.

Questions sur les prêteurs et les options

6. Avec quels prêteurs travaillez-vous?

Demandez les types de prêteurs accessibles : banques, coopératives de crédit, prêteurs monolignes, alternatifs et privés. Aucun courtier n’a accès à tous les produits; comparez aussi avec votre banque ou caisse.

7. À quelles options suis-je admissible?

La réponse devrait tenir compte du revenu, des dettes, du crédit, de la mise de fonds, de la propriété et de son utilisation. Elle devrait couvrir plus qu’un taux vedette et préciser si le prêt est assuré ou non, fixe ou variable, ouvert ou fermé, et de premier ordre, alternatif ou privé.

8. Pourquoi recommandez-vous ce prêteur et ce produit?

La recommandation doit être liée à vos priorités : coût total, qualification, souplesse de remboursement, stabilité des versements, portabilité ou acceptation de votre type de revenu ou de propriété. Méfiez-vous d’une réponse limitée à « c’est le taux le plus bas ».

9. Quelles solutions avez-vous comparées?

Demandez quelques options pertinentes et les raisons de leur acceptation ou de leur rejet. La comparaison devrait inclure le taux, le versement, le terme, l’amortissement, les frais, les privilèges, la pénalité, la portabilité, les restrictions et le coût total.

10. Pouvez-vous fournir la recommandation par écrit?

Demandez un résumé écrit du produit retenu et des meilleures solutions de rechange. Cela facilite l’examen et la comparaison et réduit le risque de dépendre d’une promesse verbale absente de l’engagement.

Questions sur les taux, versements et coûts

11. Suis-je personnellement admissible au taux annoncé?

Les taux annoncés peuvent être réservés à certains emprunteurs, propriétés, mises de fonds, amortissements ou prêts assurés. Demandez les conditions et si vos documents ont été examinés.

12. Pouvez-vous garantir le taux et que se passe-t-il si les taux changent?

Demandez la durée de la garantie, les documents requis et si elle s’applique avant une offre d’achat signée. Vérifiez aussi si vous bénéficierez d’une baisse avant la clôture.

13. Quels seront mon versement et mon coût total?

Demandez le versement, la fréquence, les intérêts pendant le terme, le solde au renouvellement et tous les frais. Comparez les prêts sur le même terme et le même amortissement.

14. Un taux fixe ou variable convient-il mieux?

Un taux fixe offre de la prévisibilité. Un taux variable évolue avec le taux préférentiel, mais la réaction du versement dépend du produit. Demandez ce qui change lorsque les taux montent, si un taux déclencheur s’applique et si une conversion en taux fixe est possible.

15. Quelles périodes d’amortissement sont offertes?

Un amortissement plus long réduit le versement, mais augmente généralement les intérêts totaux. Demandez une comparaison des versements et du coût total.

16. Aurai-je besoin d’une assurance prêt hypothécaire?

Elle est généralement requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, sous réserve des règles de l’assureur. Elle protège le prêteur. Demandez le montant de la prime, son financement, les taxes applicables et l’effet d’une mise de fonds plus élevée.

Questions sur les restrictions et la flexibilité

17. Quels privilèges de remboursement anticipé sont inclus?

Demandez de combien vous pouvez augmenter les versements et quel paiement forfaitaire annuel est permis sans pénalité. Vérifiez la date de réinitialisation et les règles après un transfert ou un renouvellement.

18. Comment la pénalité est-elle calculée?

La pénalité dépend du contrat et du prêteur. Un taux variable utilise souvent un nombre de mois d’intérêts, tandis qu’un taux fixe peut utiliser le plus élevé de plusieurs calculs. Demandez un exemple réaliste.

19. L’hypothèque est-elle transférable?

Demandez la fenêtre permise, l’obligation de vous requalifier, l’approbation de la nouvelle propriété et ce qui arrive si le montant change. La portabilité n’élimine pas automatiquement toutes les pénalités.

20. S’agit-il d’une charge standard ou accessoire?

Une charge accessoire peut faciliter des emprunts additionnels auprès du même prêteur, mais compliquer ou renchérir un changement de prêteur. Demandez comment et pour quel montant le prêt sera enregistré.

21. Y a-t-il des restrictions sur le refinancement, la vente ou le changement de prêteur?

Certains produits à faible taux limitent le refinancement, les transferts ou la quittance anticipée. Ces restrictions peuvent coûter davantage qu’une petite réduction de taux.

Questions sur la qualification et l’approbation

22. Est-ce une préqualification ou une préapprobation examinée par un prêteur?

Une préqualification peut reposer surtout sur vos déclarations. Une préapprobation plus solide comprend généralement une vérification du crédit et des documents, mais demeure conditionnelle. Demandez ce qui a été validé et quelles conditions restent.

23. Quel taux du test de résistance s’appliquera?

La plupart des emprunteurs doivent être admissibles à un taux supérieur au taux du contrat. Demandez quelle règle s’applique à votre dossier et quel est son effet sur le montant maximal.

24. Quels documents faut-il et qu’est-ce qui peut retarder l’approbation?

La liste comprend généralement des pièces d’identité, revenus, emploi, relevés bancaires, provenance de la mise de fonds, dettes et documents d’achat. Les travailleurs autonomes peuvent devoir fournir des documents d’entreprise et fiscaux. Divulguez tôt les dépôts inhabituels, les dons, les dettes fiscales, les problèmes de crédit ou les changements de revenus.

25. Qu’est-ce qui pourrait encore entraîner un refus?

Même après une préapprobation, le prêteur doit approuver la propriété et confirmer que votre situation n’a pas changé. Une faible évaluation, une propriété inadmissible, de nouvelles dettes, une baisse de revenu, des documents manquants ou une mise de fonds impossible à vérifier peuvent entraîner un refus.

Questions supplémentaires selon la situation

Achat d’une propriété

Demandez le délai pour obtenir une décision après une offre acceptée, la durée réaliste de la condition de financement, qui commande l’évaluation et quand les instructions arriveront au notaire ou à l’avocat. Ne retirez pas la condition uniquement parce que vous avez une préapprobation.

Renouvellement

Comparez l’offre du prêteur actuel avec les options de transfert avant l’échéance. Vérifiez la requalification et les frais juridiques ou d’évaluation.

Refinancement

Demandez le calcul de la pénalité, des frais, du nouveau versement et du point de récupération. Un amortissement prolongé peut accroître les intérêts totaux.

Travail autonome ou revenu non standard

Demandez quels prêteurs acceptent vos documents, comment ils calculent le revenu et si des taux, frais ou mises de fonds plus élevés s’appliquent.

Propriété de placement ou inhabituelle

Vérifiez si le type de propriété, l’emplacement, le zonage, l’occupation, le revenu locatif et l’usage sont acceptés.

Signaux d’alarme

• Garantie d’approbation avant examen des documents et de la propriété.

• Refus d’expliquer la rémunération, les frais, les pénalités ou les solutions de rechange.

• Pression pour signer immédiatement.

• Taux annoncé sans explication des conditions d’admissibilité.

• Recommandation d’un seul prêteur sans lien avec votre situation.

• Demande de cacher des dettes ou de modifier des documents.

• Communication déficiente à l’approche des échéances.

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