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De quoi avez-vous besoin pour une préapprobation hypothécaire au Canada?

Une préapprobation hypothécaire vous donne une estimation du montant qu’un prêteur pourrait accepter de vous prêter, des versements hypothécaires à prévoir et, dans certains cas, un taux garanti pendant que vous cherchez une propriété. Pour l’obtenir, vous devez habituellement fournir des pièces d’identité, des preuves de revenu et d’emploi, des documents sur votre mise de fonds et vos actifs, des renseignements sur vos dettes et une autorisation de vérifier votre dossier de crédit.

La préapprobation aide à cibler votre recherche, mais elle ne garantit pas l’approbation finale. Le prêteur doit encore vérifier vos finances, accepter la propriété et confirmer que votre situation n’a pas changé avant la clôture.

Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire?

Il s’agit d’une évaluation conditionnelle du montant que vous pourriez emprunter pour acheter une habitation. Le prêteur examine vos revenus, vos dettes, vos actifs, votre historique de crédit et la mise de fonds prévue avant de vous indiquer un montant approximatif.

Selon le prêteur, la préapprobation peut également inclure un taux estimatif et un versement mensuel. Certains prêteurs peuvent garantir le taux pendant une période limitée, souvent de 60 à 130 jours, mais les conditions varient. Une préapprobation standard n’inclut pas automatiquement une garantie de taux.

Elle demeure différente de l’approbation finale, qui dépend généralement de l’évaluation de la propriété, de documents financiers à jour, d’une confirmation d’emploi et de la souscription complète du dossier.

Préapprobation et préqualification hypothécaire

La préqualification est généralement une estimation rapide fondée surtout sur les renseignements que vous fournissez. La préapprobation comporte normalement un examen plus détaillé, parfois avec validation des documents et vérification du crédit. Elle offre donc un budget d’achat plus fiable.

Pourquoi la préapprobation hypothécaire est-elle importante?

Elle vous aide à comprendre ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre avant de présenter une offre et évite de consacrer du temps à des propriétés hors de votre budget probable.

Elle peut aussi renforcer votre position auprès d’un vendeur puisqu’un prêteur a déjà examiné une partie de votre situation. Elle ne garantit pas le financement, mais réduit l’incertitude par rapport à un acheteur qui n’a pas encore consulté de prêteur.

Les principaux avantages comprennent :

Une estimation plus claire du montant hypothécaire maximal.
Une meilleure compréhension des versements mensuels estimatifs.
La possibilité de repérer des problèmes financiers avant de présenter une offre.
Davantage de temps pour rassembler les documents manquants ou améliorer votre crédit.
Une offre potentiellement plus solide dans un marché concurrentiel.
Une éventuelle garantie de taux, selon le prêteur.

Le montant maximal offert par un prêteur n’est pas nécessairement le montant que vous devriez dépenser. Votre budget doit aussi tenir compte des taxes foncières, du chauffage, des frais de copropriété, de l’assurance habitation, de l’entretien, des frais de clôture et des autres dépenses du ménage.

Où obtenir une préapprobation hypothécaire?

Vous pouvez vous adresser directement à une institution financière ou travailler avec un courtier hypothécaire qui compare plusieurs prêteurs. Au Canada, les préapprobations peuvent notamment être offertes par :

Les banques.
Les caisses populaires.
Les coopératives de crédit.
Les sociétés de prêts hypothécaires.
Les compagnies d’assurance.
Les sociétés de fiducie.
Les sociétés de prêt.

Faire appel à un courtier hypothécaire

Un courtier peut présenter votre dossier aux prêteurs avec lesquels son cabinet travaille et vous aider à comparer les produits disponibles. Demandez avec quels prêteurs il travaille, comment il est rémunéré et si des frais pourraient s’appliquer à votre situation.

Questions à poser avant de choisir un prêteur

Pendant combien de temps la préapprobation est-elle valide?
Comprend-elle une garantie de taux?
Le taux peut-il diminuer si les taux du marché baissent?
Quels documents dois-je fournir?
La demande entraînera-t-elle une enquête de crédit avec impact?
Y a-t-il des frais de demande, d’évaluation ou de courtage?
Quels sont les privilèges de remboursement anticipé et les pénalités?

Liste de préparation à la préapprobation

Préparer vos documents à l’avance peut réduire les délais. Les exigences exactes dépendent du prêteur, de votre emploi et de la provenance de la mise de fonds, mais la liste suivante couvre les documents couramment demandés au Canada.

Identification et renseignements sur la demande

Pièce d’identité avec photo délivrée par un gouvernement.
Numéro d’assurance sociale, lorsque requis pour la vérification de crédit.
Adresse actuelle et adresses précédentes.
Coordonnées.
Renseignements sur chaque emprunteur.
Renseignements sur la propriété, si elle est déjà choisie.

Preuves d’emploi et de revenu

Lettre d’emploi récente confirmant le poste, l’ancienneté et le salaire.
Talons de paie récents.
Feuillets T4.
Avis de cotisation récents de l’Agence du revenu du Canada.
Déclarations T1 générales, lorsque demandées.
Preuves de commissions, primes, heures supplémentaires, pensions, prestations, revenus locatifs ou autres revenus utilisés pour l’admissibilité.

Le prêteur peut communiquer avec votre employeur. Informez votre professionnel hypothécaire de tout changement d’emploi récent, période de probation, interruption d’emploi ou revenu variable.

Documents pour les travailleurs autonomes

Les travailleurs autonomes doivent souvent fournir davantage de documents afin que le prêteur puisse établir un revenu admissible durable. Selon la structure de l’entreprise, il peut demander :

Avis de cotisation personnelle et d’entreprise.
Déclarations T1 générales et états des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale.
États financiers de l’entreprise.
Relevés bancaires de l’entreprise.
Statuts constitutifs ou documents d’immatriculation.
Contrats, factures ou autres preuves de revenus continus.

Le prêteur peut examiner plusieurs années de revenus et utiliser une moyenne plutôt que la dernière année seulement.

Documents sur la mise de fonds et les frais de clôture

Relevés récents de comptes chèques et d’épargne.
Relevés de placements, de CELI ou de REER.
Preuve de la durée pendant laquelle les fonds sont dans le compte.
Lettre de don signée et preuve du transfert lorsque la mise de fonds est donnée.
Documents de vente si les fonds proviennent d’une autre propriété.
Documents sur les fonds empruntés si le prêteur accepte une mise de fonds empruntée.

Soyez prêt à expliquer les dépôts importants ou inhabituels. Le prêteur peut exiger une trace documentaire claire de la provenance des fonds et vérifier s’ils doivent être remboursés.

Dettes et obligations financières

Soldes et paiements minimaux des cartes de crédit.
Prêts et locations automobiles.
Prêts étudiants.
Marges de crédit.
Prêts personnels.
Pensions alimentaires.
Autres hypothèques ou dettes garanties.

Ces renseignements servent à calculer les ratios d’amortissement de la dette. Les prêteurs canadiens comparent généralement les frais de logement et l’ensemble des obligations mensuelles au revenu brut.

Frais de logement et autres renseignements

Taxes foncières estimatives.
Coûts de chauffage estimatifs.
Frais de copropriété, s’il y a lieu.
Estimation de l’assurance habitation.
Frais de notaire ou d’avocat, inspection, évaluation, droits de mutation et autres frais de clôture.

Prévoyez plus que la mise de fonds. Vous aurez normalement besoin d’argent supplémentaire pour les frais de clôture et le déménagement, et le prêteur peut demander une preuve que ces fonds sont disponibles.

Comment se déroule le processus de préapprobation?

Le processus varie selon le prêteur, mais suit généralement les étapes suivantes :

Vous remplissez une demande et fournissez des renseignements sur vos revenus, votre emploi, vos dettes, vos actifs et votre mise de fonds.
Le prêteur examine les documents et peut demander l’autorisation de consulter votre dossier de crédit.
Il calcule le montant admissible selon ses critères et le test de résistance hypothécaire applicable.
Vous recevez un montant conditionnel et, parfois, une garantie de taux.
Vous poursuivez votre recherche dans les limites du budget.
Après une offre acceptée, le prêteur examine la propriété et complète l’approbation finale.

Ne considérez pas le montant préapprouvé comme définitif. Évitez de contracter de nouvelles dettes, de manquer des paiements, de changer d’emploi sans en discuter avec le prêteur ou d’utiliser l’argent réservé à la mise de fonds et aux frais de clôture.

Que faire si la préapprobation est refusée?

Un refus ne signifie pas que vous ne pourrez jamais obtenir une hypothèque. Demandez au prêteur ou au courtier d’expliquer la principale raison afin de corriger le bon problème correctement.

Raisons fréquentes d’un refus

Revenu insuffisant pour le montant demandé.
Ratios d’endettement trop élevés.
Dossier ou cote de crédit ne respectant pas les critères.
Revenu ou emploi impossible à vérifier adéquatement.
Mise de fonds et frais de clôture insuffisants.
La provenance de la mise de fonds est impossible à documenter.
Historique de travail autonome trop court ou instable.
Paiements manqués, recouvrements, faillite ou proposition de consommateur récents.
Renseignements ou documents manquants.

Mesures à prendre après un refus

Demander une explication claire.
Vérifier les rapports de crédit pour repérer des erreurs.
Réduire les soldes de cartes et de marges de crédit.
Éviter les nouvelles demandes de crédit inutiles.
Épargner une mise de fonds et une réserve plus importantes.
Rassembler de meilleures preuves de revenu stable.
Demander un montant plus faible ou viser une propriété moins chère.
Consulter un autre prêteur ou un courtier hypothécaire autorisé.
Ajouter un coemprunteur qualifié seulement lorsque cela est financièrement et juridiquement approprié.

La préapprobation garantit-elle l’approbation finale?

Non. Elle est conditionnelle. La valeur ou l’état de la propriété, une baisse de revenu, un changement d’emploi, de nouvelles dettes, des paiements manqués, une baisse de cote de crédit ou des difficultés à vérifier la mise de fonds peuvent encore entraîner un refus.

Incluez une condition de financement dans l’offre d’achat, sauf recommandation contraire d’un professionnel qualifié. Une préapprobation ne signifie pas que toutes les propriétés seront acceptées.

Préparez-vous avant de faire la demande

Une demande solide repose sur des documents clairs. Rassemblez les pièces d’identité, preuves de revenu, documents fiscaux, relevés bancaires et de placements, preuve de la mise de fonds, renseignements sur les dettes et estimation des frais de logement.

Comparez plus que le taux d’intérêt et comprenez les conditions de la préapprobation. Une bonne préparation facilite l’établissement d’un budget abordable et la résolution des problèmes avant de présenter une offre.