Peut-on hypothéquer un terrain? Le financement de terrain au Canada

Oui, il est possible de financer un terrain vacant au Canada. Toutefois, les prêteurs utilisent généralement un prêt pour terrain vacant, un prêt de lot ou une hypothèque de construction plutôt qu’une hypothèque résidentielle conventionnelle.

Le financement dépend du type de terrain, de son emplacement, de l’accès aux services, de l’utilisation prévue et du délai avant la construction. Un lot viabilisé et prêt à bâtir est généralement plus facile à financer qu’un terrain brut éloigné sans plan de développement.

Peut-on obtenir une hypothèque ordinaire sur un terrain?

Une hypothèque résidentielle conventionnelle est conçue pour une propriété comprenant une habitation terminée servant de garantie. Un terrain vacant peut tout de même garantir un prêt, mais les prêteurs utilisent souvent un produit spécialisé puisqu’un terrain non aménagé peut être plus difficile à évaluer et à revendre.

Selon le projet, le financement peut prendre la forme d’un prêt de terrain, d’un prêt de lot, d’une hypothèque de construction, d’un financement agricole ou d’un prêt garanti par une autre propriété.

Quel type de terrain financez-vous?

Terrain brut

Un terrain brut possède peu ou pas d’infrastructures. Il peut ne pas avoir d’accès routier légal, d’électricité, d’eau municipale, d’égout ou de système septique approuvé. C’est généralement le type le plus difficile à financer, car le prêteur doit déterminer s’il peut légalement et économiquement être développé.

Terrain non amélioré

Certaines infrastructures sont disponibles à proximité, mais des travaux sont encore nécessaires. Par exemple, l’électricité peut longer la route, tandis que l’acheteur doit payer le raccordement, creuser un puits ou installer une fosse septique.

Terrain amélioré ou viabilisé

Il bénéficie normalement d’un accès routier toute l’année et de services essentiels. Il peut déjà être zoné résidentiel et comporter un emplacement de construction identifié. Comme il est plus facile à développer et à revendre, il est souvent le plus acceptable pour les prêteurs.

Options de financement d’un terrain

Prêt de terrain vacant ou de lot

Ce prêt finance le terrain sans nécessairement couvrir la construction. Il convient à l’acheteur qui souhaite conserver le terrain avant de bâtir, qui n’a pas finalisé ses plans ou qui achète un terrain récréatif. Toutes les banques n’offrent pas ce produit; les banques locales et coopératives de crédit connaissent parfois mieux les valeurs et règles régionales.

Hypothèque de construction

Elle peut couvrir l’achat du terrain et la construction. Les fonds sont généralement avancés par étapes à mesure que les travaux progressent. Le prêteur peut exiger des plans définitifs, un permis, un contrat de construction, un budget détaillé, un entrepreneur qualifié et une évaluation fondée sur la valeur une fois les travaux terminés. Des inspections peuvent être requises avant chaque débours.

Certains prêts se convertissent en hypothèque conventionnelle après la construction; d’autres doivent être refinancés.

Prêt sur valeur domiciliaire ou refinancement

Un propriétaire peut emprunter sur une propriété existante pour acheter le terrain. Cette solution offre parfois plus de souplesse, mais la résidence existante devient une garantie. En cas de défaut, le prêteur peut prendre des mesures contre cette propriété.

Financement par le vendeur

Le propriétaire du terrain permet à l’acheteur de payer le prix sur une période convenue. Les parties négocient la mise de fonds, le taux, les versements, la durée et tout paiement final. L’entente devrait être préparée ou examinée par un juriste, et l’acheteur doit tout de même vérifier le titre, l’arpentage et l’état du terrain.

Financement privé

Un prêteur privé peut accepter un terrain qui ne respecte pas les critères d’une banque, en accordant davantage d’importance à la valeur et à l’équité. Les taux et frais sont généralement plus élevés et les durées plus courtes. Un plan clair de remboursement ou de refinancement est essentiel.

Financement agricole

Un terrain destiné à l’agriculture peut nécessiter un financement agricole. Le prêteur peut considérer la valeur productive, les revenus agricoles, l’eau, le sol, les infrastructures et l’expérience de l’emprunteur.

Quelle mise de fonds faut-il pour un terrain?

Il n’existe pas de règle unique. La mise de fonds dépend du type de terrain, de la valeur évaluée, du zonage, de l’accès légal, des services, de l’utilisation, du calendrier de construction et du ratio prêt-valeur maximal du prêteur.

Un lot résidentiel prêt à bâtir peut exiger moins qu’une grande terre brute éloignée. Un terrain spécialisé ou non aménagé peut nécessiter une contribution importante ou ne pas être admissible auprès d’un prêteur conventionnel.

Demandez quel pourcentage du moindre du prix d’achat ou de la valeur évaluée le prêteur financera. Conservez aussi des fonds pour les frais de clôture, les vérifications et les premiers travaux.

Que considère le prêteur?

Votre capacité de remboursement

Le prêteur examine généralement le revenu, l’emploi ou l’historique d’entreprise, les dettes, le crédit, l’épargne et la provenance de la mise de fonds.

L’utilisation prévue

Un plan clair aide à comprendre comment le terrain sera utilisé et comment sa valeur pourrait évoluer. Expliquez ce que vous comptez construire ou exploiter, le calendrier et le financement de l’étape suivante.

La facilité de revente

Le prêteur évalue ce qui arriverait s’il devait revendre le terrain. Emplacement, accès, superficie, topographie, usages permis, ventes comparables et demande locale influencent l’offre de financement.

Comment demander un financement de terrain

1. Définissez le projet : construction d’une maison, agriculture, entreprise, loisir ou investissement.
2. Confirmez que le terrain peut être utilisé comme prévu : zonage, accès légal, restrictions, services, puits, fosse septique, servitudes et environnement.
3. Estimez le coût complet : mise de fonds, frais juridiques, évaluation, arpentage, taxes, essais, raccordements, préparation, permis, construction et imprévus.
4. Préparez les documents : revenus, relevés bancaires, mise de fonds, offre d’achat, plan ou certificat de localisation, zonage, taxes, services, plans et soumissions.
5. Comparez les prêteurs spécialisés : banques, coopératives de crédit, courtiers, prêteurs agricoles et prêteurs alternatifs.
6. Rendez l’offre conditionnelle au financement, à l’examen juridique, au zonage, à l’évaluation et aux tests nécessaires.
7. Complétez les vérifications du prêteur : évaluation, arpentage, recherche de titre et rapports supplémentaires.

Vérifications avant l’achat

Zonage et restrictions

Confirmez le zonage directement auprès de la municipalité. Vérifiez les usages permis, marges de recul, dimensions minimales, règles de conservation, zones inondables et restrictions de lotissement.

Accès légal

Le terrain devrait avoir un accès documenté par une route publique ou une servitude enregistrée. Un chemin utilisé informellement chez un voisin ne constitue pas nécessairement un accès légal.

Eau, égout et installations septiques

Vérifiez les services municipaux. Sinon, étudiez la disponibilité et la qualité de l’eau, l’approbation septique, le sol et les coûts d’installation.

Électricité et autres services

Repérez le point de raccordement le plus proche et obtenez des estimations. Une ligne près du terrain ne garantit pas un raccordement peu coûteux.

Arpentage, limites et servitudes

Un arpentage à jour peut révéler les limites, empiétements, droits de passage et servitudes qui limitent l’emplacement d’une maison ou d’une entrée.

Titre et droits de propriété

Un juriste devrait vérifier les privilèges, clauses restrictives, baux et réclamations enregistrés. Les droits miniers, forestiers ou d’eau peuvent aussi nécessiter une vérification.

Conditions environnementales et physiques

Vérifiez la contamination, les milieux humides, les risques d’inondation, les pentes instables, le drainage et les anciens usages industriels ou agricoles intensifs.

Coûts au-delà du prix d’achat

Prévoyez l’évaluation, les frais juridiques, l’arpentage, l’assurance titres, les études environnementales, les tests de sol ou de fosse septique, les droits de mutation, permis, raccordements, routes, déboisement, nivellement et frais de prêteur ou de courtier. Effectuez tôt les vérifications les plus risquées, car certains coûts sont engagés avant de savoir si le projet est réalisable.

Peut-on utiliser l’équité du terrain pour une hypothèque de construction?

Un terrain déjà détenu peut fournir une partie de l’équité requise. Si sa valeur évaluée dépasse la dette garantie, le prêteur peut reconnaître une partie de la différence comme contribution. Le montant accepté dépend de l’évaluation, des privilèges existants, du budget, de la valeur finale estimée et des limites prêt-valeur.

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