Hypothèque sans mise de fonds au Canada : peut-on acheter sans épargne initiale?

Une hypothèque traditionnelle ne finance normalement pas 100 % du prix d’achat. L’acheteur doit toujours fournir la mise de fonds minimale exigée par les règles canadiennes.

Il peut toutefois acheter sans utiliser ses propres économies en empruntant la mise de fonds, en recevant un don familial non remboursable ou en combinant des programmes comme le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété.

On parle souvent de stratégie sans mise de fonds, mais le prêteur reçoit tout de même la mise de fonds requise et doit en approuver la provenance. L’acheteur doit aussi supporter des frais de clôture et être admissible à toutes les dettes.

Peut-on obtenir une hypothèque sans mise de fonds au Canada?

La plupart des prêteurs n’offrent pas d’hypothèque standard couvrant tout le prix. Une stratégie efficace utilise plutôt une source approuvée pour financer la mise de fonds minimale.

Les sources possibles comprennent :

• Un prêt personnel non garanti.
• Une marge de crédit non garantie.
• Un don non remboursable d’un membre de la famille admissible.
• Des sommes sont déjà accumulées dans un CELIAPP.
• Un retrait admissible d’un REER dans le cadre du RAP.
• Un programme provincial ou municipal d’aide aux acheteurs.
• Une équité donnée lors d’un achat auprès d’un membre de la famille.
• Une location avec option d’achat générant des crédits.

Tous les prêteurs n’acceptent pas toutes les sources. La provenance doit être déclarée au prêteur et à l’assureur, et tout paiement sur un prêt sera inclus dans le calcul de l’abordabilité.

Sans mise de fonds ne signifie pas sans argent. Les frais juridiques, droits de mutation, inspections, assurances, ajustements et autres frais de clôture sont généralement payés séparément.

Mise de fonds minimale au Canada

Propriété de 500 000 $ ou moins

La mise de fonds minimale est de 5 % du prix. Une propriété de 400 000 $ exige donc au moins 20 000 $.

Propriété entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars

La mise de fonds est de 5 % sur les premiers 500 000 $, puis de 10 % sur la portion excédentaire. Pour 750 000 $, elle est de 50 000 $.

Propriété de 1,5 million de dollars ou plus

La mise de fonds minimale est de 20 %. Une propriété de 1,5 million exige au moins 300 000 $.

Comment fonctionne une stratégie avec une mise de fonds empruntée?

1. Vous obtenez la mise de fonds minimale au moyen d’un prêt personnel ou d’une marge de crédit approuvée.
2. Le prêteur vérifie la provenance, le solde, le taux et le paiement mensuel.
3. Ce paiement est ajouté aux autres dettes dans le calcul de l’abordabilité.
4. Si vous demeurez admissible, le prêteur finance le reste du prix et la mise de fonds est versée à la clôture.

Le prêt servant à la mise de fonds et l’hypothèque sont deux dettes distinctes. Pouvoir emprunter la mise de fonds ne signifie pas que vous serez admissible au même montant hypothécaire qu’un acheteur qui l’a épargnée.

Façons de financer la mise de fonds

Prêt personnel

Un prêt non garanti fournit un montant fixe avec un calendrier de remboursement clair. Il est facile à vérifier, mais son taux est souvent beaucoup plus élevé que celui d’une hypothèque et le paiement peut être important en raison d’une courte durée.

Marge de crédit non garantie

Elle offre davantage de souplesse, mais son taux peut être variable. Le prêteur inclut un paiement réel ou présumé dans les ratios d’endettement, même si le solde est récent.

Don familial

Un don familial est souvent l’option la plus simple puisqu’il ne crée pas de paiement mensuel. Le prêteur exige normalement une lettre confirmant que les fonds ne seront pas remboursés et peut demander une preuve du transfert. Un prêt présenté comme un don doit plutôt être déclaré comme une dette.

CELIAPP

Le CELIAPP permet à un premier acheteur admissible d’épargner pour une première habitation. Les cotisations sont généralement déductibles et les retraits admissibles sont libres d’impôt. Le plafond annuel initial est de 8 000 $ et le plafond à vie de 40 000 $.

Régime d’accession à la propriété

Le RAP permet actuellement à un acheteur admissible de retirer jusqu’à 60 000 $ d’un REER pour acheter ou construire une habitation admissible. Les retraits doivent généralement être remboursés sur 15 ans. Le RAP et le CELIAPP peuvent être utilisés pour la même propriété si toutes les conditions sont respectées.

Programmes d’aide

Certaines provinces et municipalités offrent des prêts, des subventions, des prêts remboursables sous condition, des crédits d’impôt ou une aide avec partage de la valeur. Les critères peuvent dépendre du revenu, du prix, du lieu, de la résidence et du statut de premier acheteur. Vérifiez que le programme est ouvert et compatible avec le prêt prévu.

Équité donnée

Lorsqu’une propriété est vendue par un proche sous sa valeur marchande, certains prêteurs peuvent accepter la différence comme équité donnée. Une évaluation et des documents juridiques seront exigés.

Location avec option d’achat

Une partie du paiement du locataire peut être créditée vers un achat futur. Cette solution donne du temps pour épargner ou améliorer le crédit, mais exige souvent un dépôt d’option et un loyer plus élevé. Si l’achat n’est pas complété, les crédits peuvent être perdus. Faites examiner le contrat par un juriste indépendant.

Conditions d’une mise de fonds empruntée

Revenu solide et stable

Le revenu doit soutenir l’hypothèque, le prêt de mise de fonds et les dettes existantes. Les revenus salariés sont souvent plus simples à documenter; les revenus autonomes ou variables peuvent nécessiter un historique plus long.

Crédit acceptable

Il n’existe pas de côté universel. Les critères varient selon le prêteur et l’assureur. Comme le risque est plus élevé, un bon historique de paiement, une utilisation raisonnable du crédit et l’absence de détresse financière récente sont importants.

Ratios ABD et ATD

L’amortissement brut de la dette compare les frais de logement au revenu brut. L’amortissement total ajoute les autres paiements. Le paiement de la mise de fonds empruntée est inclus dans l’ATD et peut réduire le montant hypothécaire admissible.

Test de résistance

L’emprunteur doit généralement être admissible à un taux supérieur au taux du contrat. Le prêt de mise de fonds demeure une dette mensuelle supplémentaire, de sorte qu’un achat apparemment abordable peut échouer lorsque les deux exigences sont appliquées.

Propriété et occupation admissibles

Ces produits sont généralement destinés à une résidence occupée par le propriétaire. Le type, l’emplacement, l’état et le prix doivent respecter les critères du prêteur et de l’assureur.

Provenance documentée

Attendez-vous à fournir des relevés bancaires, documents de prêt, lettres de don et preuves de transaction. Les dépôts importants peuvent faire l’objet de questions.

De combien d’argent avez-vous encore besoin?

Une stratégie sans épargne initiale ne couvre habituellement pas tous les coûts. Vous pourriez devoir payer :

• Frais juridiques et débours.
• Droits de mutation.
• Taxe provinciale sur la prime d’assurance hypothécaire, s’il y a lieu.
• Inspection et évaluation.
• Assurance titres et assurance habitation.
• Ajustements de taxes et de services publics.
• Déménagement, réparations, meubles et dépôts de services.

Les frais de clôture sont souvent estimés entre 1,5 % et 4 % du prix, mais peuvent être beaucoup plus élevés selon le lieu. Le prêteur peut demander une preuve que vous avez assez de fonds pour conclure; emprunter chaque dollar sans réserve peut affaiblir le dossier.

Risques d’un achat sans argent comptant

Versements mensuels plus élevés

Vous avez un versement hypothécaire et un paiement distinct sur le prêt ou la marge, souvent à un taux plus élevé.

Capacité d’emprunt réduite

Le prêt de mise de fonds peut réduire le montant hypothécaire admissible. Emprunter 25 000 $ n’augmente pas automatiquement le pouvoir d’achat de 25 000 $.

Très peu d’équité initiale

Après l’assurance prêt et les frais de transaction, l’équité réelle peut être très faible. Une baisse de valeur pourrait vous laisser avec une dette supérieure au produit net d’une vente.

Intérêts totaux plus élevés

Vous payez des intérêts sur l’hypothèque, possiblement sur la prime d’assurance financée et sur la dette de mise de fonds.

Faible capacité d’urgence

Les réparations, l’entretien et les hausses de taxes sont inévitables. Utiliser tout le crédit disponible laisse peu de marge.

Risque accru lors d’une vente rapide

Les commissions, frais juridiques et pénalités peuvent rendre une vente précoce coûteuse.

Risque de taux variable

Lorsque la mise de fonds provient d’une marge à taux variable, le paiement peut augmenter même si l’hypothèque est à taux fixe.

Une hypothèque sans mise de fonds en vaut-elle la peine?

Elle peut permettre d’acheter plus tôt, mais une approbation ne garantit pas l’abordabilité. Les meilleurs candidats ont généralement un revenu solide, peu de dettes, de l’argent pour les frais et les urgences, ainsi qu’un plan clair de remboursement. Une personne déjà très serrée financièrement est souvent mieux d’attendre, de réduire ses dettes ou d’épargner une partie de la mise de fonds.

Comparez le coût complet de l’hypothèque, de l’assurance, du prêt de mise de fonds et des frais de clôture. Un professionnel hypothécaire autorisé peut confirmer les sources acceptées et calculer l’effet de la dette supplémentaire.

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