Comprendre l’hypothèque avec garantie collatérale

Share Now

L’idée d’une mise de fonds astronomique vous freine dans votre projet immobilier ? Bonne nouvelle : la garantie collatérale peut être la clé. Cette solution vous permet de transformer la valeur de votre propriété actuelle en levier financier pour l’achat d’un nouveau bien. Découvrez le fonctionnement de cette stratégie et prenez une décision éclairée pour concrétiser votre projet d’acquisition.

Comment fonctionne la garantie collatérale ?

Vous souhaitez acquérir une nouvelle propriété, alors que vous ne disposez pas de la mise de fonds initiale habituellement requise par les institutions financières ? Lorsqu’un acheteur contracte un prêt hypothécaire classique, il doit généralement verser une somme représentant un pourcentage du prix d’achat, généralement entre 5 % et 20 % du prix de la propriété.

La garantie collatérale est l’une des solutions adaptées à votre projet. Elle peut concrètement remplacer la mise de fonds traditionnelle :

au lieu de fournir une mise de fonds en argent comptant, vous recourez à la valeur nette d’un bien immobilier que vous possédez déjà. L’équité de votre propriété sera utilisée comme sécurité pour obtenir votre nouveau prêt hypothécaire,
aucun transfert d’argent liquide n’a lieu entre vos propriétés : votre bien existant sert en quelque sorte de gage pour assurer le remboursement du financement de votre nouvel achat,
avec une garantie collatérale, vous pouvez même financer une part plus importante du prix d’achat de votre nouveau bien. Dans certains cas, cette solution peut vous assurer de financer jusqu’à 100 % du prix de votre nouvelle maison.

Les biens utilisés comme garantie collatérale

Différents biens immobiliers

Plusieurs types de propriétés peuvent être utilisés comme garantie collatérale, notamment :

des terrains,
des maisons,
des immeubles à revenus,
des chalets.

A qui appartiennent ces biens ?

Plusieurs situations peuvent se présenter concernant la propriété :

elle peut vous appartenir directement,
elle peut aussi appartenir à des membres de votre famille proche, tels que vos parents, frères ou sœurs. Dans ce cas, les propriétaires du bien doivent signer les documents nécessaires pour officialiser la garantie. Une telle situation peut se présenter lorsque des parents souhaitent aider leur enfant à acquérir un bien immobilier, sans pour autant devenir co-emprunteurs, co-acheteurs ou co-propriétaires.

Qu’advient-il si le bien est sous hypothèque ?

La garantie collatérale peut s’appliquer à un bien immobilier déjà financé par une hypothèque existante ou à un bien entièrement payé.

Pour les financements résidentiels, si le bien utilisé comme garantie collatérale est déjà grevé d’une hypothèque, le nouveau financement devra obligatoirement être contracté auprès du même établissement prêteur.

Combien je peux emprunter avec une garantie collatérale ?

Pour déterminer le montant que vous pouvez utiliser en garantie collatérale, une règle importante à retenir est celle du 80 %. Le financement maximal équivaut généralement à 80 % de la valeur des propriétés données en garantie, incluant la nouvelle propriété que vous souhaitez acquérir.

Prenons un exemple :

Vous possédez une maison d’une valeur de 500 000 $ sur laquelle il vous reste 250 000 $ à payer sur votre hypothèque,
votre équité disponible se calcule ainsi :
(500 000 $ x 80 %) – 250 000 $ = 150 000 $.
Ces 150 000 $ peuvent alors être utilisés comme garantie collatérale,
si la nouvelle propriété que vous visez coûte 600 000 $, il est possible de la financer à 100 %, car le financement total (250 000 $ + 600 000 $ = 850 000 $) ne dépassera pas 80 % de la valeur combinée des deux maisons :
500 000 $ + 600 000 $ = 1 100 000 $, dont 80 % équivaut à 880 000 $.

Une hypothèque à 100% peut donc être accordée sur la nouvelle propriété.

Comparatif : hypothèque conventionnelle et hypothèque avec garantie collatérale

Avoir connaissance des différences entre une hypothèque classique et une hypothèque vous aide à faire un choix adapté à votre situation. Voici quelques caractéristiques propres à chaque solution :

Vous souhaitez transférer votre hypothèque ?

Une hypothèque conventionnelle vous offre une flexibilité accrue lors du renouvellement, généralement tous les cinq ans. Vous pouvez ainsi facilement changer de prêteur à moindre coût.
Avec une hypothèque avec garantie collatérale, vous ne pouvez généralement pas transférer votre contrat à un autre prêteur. Une exception peut cependant être acceptée : lorsque le solde de votre financement est inférieur à 80 % de la valeur de votre propriété, il peut être possible transférer l’hypothèque et libérer le bien utilisé en garantie. Il faudra aussi s’attendre à payer des frais de quittance de la garantie collatérale.

Quelles différences en termes de coût ?

Une hypothèque conventionnelle propose une plus grande flexibilité en termes de changement de prêteur. Les coûts associés au changement de prêteur sont généralement plus faibles.
Pour l’hypothèque avec garantie collatérale, moins de flexibilité vous est proposé : des frais sont à prévoir.

Pourquoi choisir une garantie collatérale ?

Plusieurs avantages sont proposés avec la souscription d’une hypothèque avec garantie collatérale :

possibilité de réinvestir dans l’immobilier sans avoir à fournir une mise de fonds initiale : cette caractéristique ouvre des portes aux acheteurs qui possèdent déjà un bien immobilier avec une certaine équité, mais qui ne disposent pas des liquidités nécessaires pour la mise de fonds d’une nouvelle acquisition,
pas d’intérêt à payer sur l’immeuble utilisé en garantie collatérale, car aucun fonds n’est transféré entre les propriétés. Si la propriété mise en garantie est déjà grevée d’une hypothèque, les paiements hypothécaires sur ce bien doivent continuer à être honorés,
éviter de passer par un assureur prêt tel que la SCHL : cette option peut potentiellement réduire les coûts associés à l’emprunt,
facilité d’accès à l’hypothèque : si vous possédez un bien immobilier, vous pouvez l’utiliser comme garantie pour faciliter l’obtention de votre nouveau prêt hypothécaire,
flexibilité accrue avec la possibilité de négocier des conditions plus favorables, comme un taux d’intérêt plus bas ou des modalités de remboursement plus souples,
renforcer votre profil financier : en offrant un actif en garantie, vous donnez une image sérieuse aux prêteurs et vous pouvez améliorer votre cote de crédit en raison de votre capacité à garantir votre engagement financier.

Garantie collatérale : quels impacts sur vos biens ?

Avant d’opter pour une garantie collatérale, il est essentiel d’en comprendre les implications :

lorsqu’une institution financière accorde une garantie collatérale, elle établit un acte de garantie hypothécaire sur l’un de vos immeubles. Ce mécanisme permet de financer la mise de fonds nécessaire à l’achat d’un autre bien immobilier. En contrepartie, le nouveau bien sera hypothéqué à 100 %, tout comme une hypothèque classique,
la garantie collatérale a la même valeur légale qu’une hypothèque traditionnelle. Si vous vendez l’un des biens concernés, vous devez rembourser ou libérer entièrement la garantie collatérale avant de finaliser la transaction.

Bon à savoir : toutes les institutions financières ne proposent pas l’option garantie collatérale. L’accompagnement personnalisé d’un courtier hypothécaire peut vous aider à évaluer vos possibilités et à naviguer dans l’univers parfois complexe des financements hypothécaires.