Comment éviter la taxe de bienvenue

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Toute personne souhaitant devenir propriétaire d’un bien immobilier est appelée à se préparer. Le paiement de taxes variées est à prévoir suite à l’achat d’une maison. Certaines de ces contributions sont à payer au cours des mois qui suivent l’acquisition du bien, à l’instar de la taxe de bienvenue. Découvrez avec votre courtier hypothécaire les différentes situations pour lesquelles une exonération est appliquée.

Qu’est-ce que la taxe de bienvenue ?

Les droits de mutation immobilière sont une contribution fiscale imposée par les villes et les municipalités depuis 1976. Cette disposition est prise pour leur permettre de disposer d’une source complémentaire de revenus. La perception de cette taxe est obligatoire, notamment depuis l’année 1992.

Les droits de mutation immobilière – aussi appelés taxe de bienvenue – désignent le montant qu’un acheteur doit payer à la municipalité suite à un transfert de propriété. Une notification de paiement est envoyée au nouveau propriétaire entre le troisième et le sixième mois suivant le transfert. Si vous êtes dans ce cas, vous disposez de 30 jours pour payer cette taxe. Au-delà de cette période, des intérêts peuvent s’ajouter au montant initialement annoncé.

Pourquoi la taxe de bienvenue existe-t-elle ?

Les droits de mutation représentent une source de revenus non négligeables pour les collectivités locales. Cette rentrée d’argent sert à financer les projets et services publics de villes et municipalités. Il peut s’agir d’infrastructures à entretenir ou encore des services de sécurité, d’éducation ou encore de santé.
Les fonds collectés par le biais des droits de mutation permettent donc aux nouveaux arrivants de contribuer aux coûts liés à l’utilisation des services publics, comme tout bon citoyen.

Mais bien que les droits de mutation soient une source de revenu essentielle pour les municipalités, il a un impact sur le marché de l’immobilier en ce qu’il contribue à l’augmentation du coût total du bien immobilier.

Comment calculer la taxe de bienvenue ?

La base d’imposition est la valeur utilisée pour calculer les droits de mutation immobilière. Elle est représentée par la valeur la plus élevée entre :

l’estimation du prix du bien immobilier effectuée par la municipalité ;
le prix réel d’achat du bien immobilier ;
la valeur marchande du bien lors du transfert.

Le calcul de ce taux est progressif ; c’est-à-dire que sa progression est proportionnelle à la valeur du bien immobilier. Pour l’année 2024, le calcul du montant à payer est fonction de l’emplacement de votre bien immobilier, maison, etc.

En effet, de plus en plus de municipalités décident d’avoir un taux supérieur à la base légale pour les biens excédant notamment 500 000 dollars en valeur. Vous pouvez recourir à un calculateur en ligne de la taxe de bienvenue pour déterminer, au cas par cas, la taxe exigible pour chaque bien immobilier que vous analysez.

Voici la base légale actuelle en vigueur :

base d’imposition inférieure ou égale à 58 900 dollars : 0,5 % ;
base d’imposition comprise entre 58 900.01 et 294 600 dollars : 1 % ;
base d’imposition supérieure ou égale à 294 600 dollars : 1,5 %.

Toujours selon la loi, lorsque la valeur de l’immeuble dépasse 500.000 dollars, les municipalités sont libres de fixer le taux d’imposition. Ce taux ne doit néanmoins pas excéder 3 %.

Les taux appliqués sont différents pour les transferts de biens situés dans la ville de Montréal, particulièrement pour les biens dont la base d’imposition excède 552 300 dollars. Voici une liste exhaustive de tous les taux appliqués à Montréal, y compris ceux de la base légale applicable partout.

base d’imposition inférieure ou égale à 58 900 dollars : 0,5 %
base d’imposition comprise entre 58 900 dollars et 294 600 dollars : 1 %
base d’imposition comprise entre 294 600 dollars et 552 300 dollars : 1,5 %
base d’imposition comprise entre 552 300 dollars et 1 104 700 dollars : 2 %
base d’imposition comprise entre 1 104 700 dollars et 2 136 500 dollars : 2,5 %
base d’imposition comprise entre 2 136 500 dollars et 3 113 000 dollars : 3,5 %
base d’imposition supérieure à 3 113 000 dollars : 4 %

Par exemple, pour un bien immobilier vendu 345 000 dollars, la taxe de bienvenue serait calculée comme suit :

Première tranche : 58 900 $ x 0,5 % = 294.5 $

Deuxième tranche : (294600 $ – 58 900 $) x 1 % = 2 357 $

Troisième tranche : (345 000 $ – 294 600 $) x 1,5 % = 756 $

Total : 294.5 $ + 2 357 $ + 756 $ = 3 407.5 $

Comment éviter légalement de payer la taxe de bienvenue ?

Les municipalités ont l’obligation de percevoir les droits de mutation immobilière pour tout transfert d’immeuble localisé sur leur territoire. Fort heureusement, la loi prévoit néanmoins quelques exceptions dispensant un acquéreur du paiement des droits de mutation. Dans la plupart des cas d’exonération, le transfert a lieu entre les membres d’une même famille ou n’entraîne pas un changement majeur dans le contrôle du bien.
Le législateur a prévu cela pour soutenir certaines catégories de transactions ou de personnes. Voici les cas pour lesquels l’exonération est autorisée :

Transfert dans la ligne directe ascendante et descendante

Une personne peut être dispensée du paiement des droits de mutation immobilière si elle acquiert un bien de la part d’un membre de sa famille ayant un lien direct, ascendant ou descendant. Par exemple, lorsqu’un grand-père donne ou vend sa maison à son petit-fils, aucune taxe de bienvenue n’est à prévoir quelle que soit la valeur du logement. Cette exonération ne s’étend pas au transfert de propriété en ligne directe collatérale, c’est-à-dire entre un frère et sa sœur.

Le transfert entre conjoints

Une exonération est aussi possible dans le cas d’un transfert entre conjoints. Pour les couples mariés, l’exonération concerne seulement les transferts qui ont eu lieu avant qu’un éventuel divorce soit prononcé. Après un divorce, les droits de mutation immobilière s’appliquent à tous transferts entre ex-conjoints. Au même titre que les époux légalement unis, les conjoints de fait ont aussi la possibilité de bénéficier de l’exonération à condition qu’ils habitent ensemble au cours des 12 mois qui précédent le transfert du bien.

Une base d’imposition inférieure à 5.000 dollars

Selon la loi, un bien immobilier dont la valeur est inférieure à 5 000 dollars est exonéré du règlement des droits de mutation immobilière. Cette disposition s’applique par exemple dans le cas d’un transfert d’un terrain de superficie réduite.

Le transfert entre un actionnaire majoritaire et sa compagnie

Aucune taxe de bienvenue ne doit être versée à la municipalité si les deux parties qui font le transfert sont l’actionnaire d’une société et la société elle-même. La seule condition exigée pour bénéficier de l’exonération est que l’une des parties doit disposer d’au moins 90 % des actions de l’autre partie.

Quelle démarche suivre pour bénéficier de l'exonération ?

Pour bénéficier d’une exemption légale de paiement des droits de mutation immobilière, vous devrez rassembler les documents qui attestent que vous êtes bel et bien dans l’une des situations d’exonération. En fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez, ces documents peuvent être les actes de naissance, de mariage, etc.

Vous devrez également rédiger et adresser une demande d’exonération à l’organisme responsable de la perception de cette taxe. N’oubliez pas de joindre vos justificatifs à votre demande ainsi que l’acte de vente.

La taxe de bienvenue est donc une contribution fiscale imposée par une municipalité suite à un transfert de propriété. Une exonération est possible dans certains cas spécifiques.

Contactez votre courtier hypothécaire pour connaître les éventualités concernant le paiement ou non de cette taxe.