Comment acheter une propriété sans mise de fonds au Canada ?

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L’acquisition d’un bien immobilier est une décision majeure. Ce choix représente généralement un investissement conséquent et, pour beaucoup d’acheteurs, il suppose un engagement financier de grande ampleur à travers une hypothèque. Réunir la somme pour la mise de fonds peut parfois être un frein à un projet immobilier. Heureusement, plusieurs solutions permettent aujourd’hui aux futurs propriétaires de contourner cet écueil. Découvrez les différentes alternatives pour acheter une maison ou un appartement au Québec ou au Canada avec une hypothèque sans mise de fonds initiale.

Que savoir sur la mise de fonds ?

La mise de fonds est assimilée à un apport initial que vous payez directement lorsque vous achetez un bien immobilier via une hypothèque ou un crédit bancaire immobilier. Cette somme d’argent représente une portion du prix total de la propriété que vous souhaitez acquérir. En fonction de l’importance de votre mise de fonds, vous réduisez le montant de votre prêt hypothécaire dont les fonds servent à couvrir le reste du prix de votre acquisition immobilière.

Au Canada, la mise de fonds minimale exigée varie en fonction du prix d’achat et du type de propriété :

pour les biens coûtant jusqu’à 500 000 $, la mise de fonds minimale est généralement de 5 % ;
au-delà de ce montant, mais inférieur à 1 000 000 $, la mise de fonds augmente à 10 % sur la portion excédant 500 000 $ :
si le prix dépasse 1 000 000 $, une mise de fonds de 20 % est requise.

Selon le projet immobilier, une mise de fonds minimale de plusieurs dizaines de milliers de dollars canadiens peut donc être nécessaire à tout futur propriétaire.

Acheter sans mise de fonds : quelles solutions ?

En ayant recours à différentes solutions, il vous est possible d’acheter un bien immobilier sans disposer immédiatement d’une mise de fonds :

Le love money ou le don familial comme mise de fonds

Mobilisez vos proches autour de votre projet immobilier et faites appel à leur aide afin de constituer votre mise de fonds. Cette solution est l’une des plus courantes pour les futurs propriétaires qui achètent leur chez-soi pour la toute première fois. Vos parents et vos grands-parents sont généralement enclins à vous donner un coup de pouce lorsque votre décision de devenir propriétaire est prise. Vos proches peuvent alors vous octroyer un don, le love money, que vous utiliserez à bon escient en guise de mise de fonds.

Plusieurs possibilités existent pour constituer ensuite votre apport initial grâce à cet argent émanant de vos proches. Il peut être placé dans un Compte d’Épargne Libre d’Impôt pour l’Achat d’une Première Propriété, ou CELIAPP, ou dans un Régime Enregistré d’Épargne-Retraite ou REER, sous réserve d’éligibilité. Cette solution vous permet de lever plus facilement l’obstacle financier que représente la constitution de la mise de fonds et d’optimiser les économies familiales en vue d’un investissement immobilier. Il est crucial de disposer de documents officiels prouvant le don afin de répondre aux exigences des institutions prêteuses.

Les prêts familiaux

Vous pouvez aussi être davantage motivé à emprunter de l’argent à vos proches en lieu et place de bénéficier d’un don. Les prêts familiaux sont une pratique courante et ils font partie des solutions fréquentes permettant de financer une mise de fonds en vue de l’acquisition d’une propriété résidentielle. Un contrat écrit est néanmoins nécessaire pour formaliser cet accord entre vous et un proche. Votre convention devra présenter diverses informations, telles que les modalités de remboursement ainsi que tout éventuel élément considéré à titre de garantie du prêt familial.

Ce type de financement nécessite généralement l’approbation de votre prêteur hypothécaire. La clarté du contrat de prêt signé avec votre proche contribue à démontrer votre capacité de remboursement sans compromettre votre demande de financement hypothécaire. Cette solution est une option intéressante surtout lorsque le taux d’intérêt de votre prêt familial est plus favorable que celui proposé par les institutions financières.

L'aide municipale

Le saviez-vous, les collectivités du Canada développent aussi divers accompagnements et aides financières destinés aux futurs propriétaires ? Certaines municipalités offrent par exemple des programmes d’aide financière sous forme de prêts pour faciliter l’accès à la propriété. En guise d’illustration, la ville de Québec peut vous prêter main-forte en vous octroyant une subvention financière ou un crédit d’accession pouvant atteindre 5,5 % du prix d’achat de votre futur bien immobilier. Ce soutien financier est souvent accompagné d’incitations fiscales, telles que le remboursement de la taxe de bienvenue. Ce type de solution représente un avantage notable lorsque votre situation répond aux critères d’éligibilité imposés par la municipalité. N’hésitez pas à consulter les agences municipales locales pour obtenir plus de détails sur les programmes disponibles.

Utilisation des cotisations REER

Le Régime d’Accession à la Propriété ou RAP est aussi une alternative pour avoir accès à une partie des fonds accumulés dans votre REER, sans pénalité fiscale. Depuis le 16 avril 2024, le RAP est une solution qui autorise un retrait allant jusqu’à un montant plafonné à 60 000 $, s’il était de 35 000 $ auparavant. Les cotisations retirées peuvent être utilisées sous certaines conditions, comme celle de les rembourser progressivement dans un délai de 15 ans afin de concilier les objectifs d’accession à la propriété et de retraite. Cette solution intéressante permet ainsi de mobiliser vos ressources propres à partir de votre épargne-retraite, tout en reportant votre effort d’épargne vers une période ultérieure. Si elle vous offre l’avantage de lever rapidement le capital nécessaire à votre mise de fonds, il est crucial de planifier judicieusement le remboursement pour ne pas compromettre vos finances futures.

Hypothèque sans mise de fonds : les avantages et les inconvénients

Comme toutes les solutions de financement, une hypothèque sans mise de fonds présente des atouts et des défauts. Pesez le pour et le contre de cette solution afin de prendre la décision adaptée pour votre projet immobilier :

Accédez rapidement à la propriété

Votre souhait est de concrétiser rapidement une acquisition immobilière ? Souscrire une hypothèque sans mise de fonds est l’une de vos meilleures solutions. L’un des principaux avantages de cette option est la possibilité d’accéder rapidement au marché immobilier. Le processus d’achat est en effet accéléré, car cette approche évite les longues périodes d’épargne nécessaires pour constituer la mise de fonds traditionnelle. Cette solution est donc particulièrement intéressante dans un marché en constante évolution où les prix peuvent augmenter rapidement.

Prenez garde aux risques potentiels de surendettement

Certains défauts peuvent néanmoins être associés à l’absence de mise de fonds lors de l’achat d’une propriété. Le principal inconvénient concerne l’exposition accrue de l’emprunteur au risque de surendettement. Sans contribution initiale, le montant de l’hypothèque est en effet susceptible d’être plus élevé, entraînant des mensualités supérieures et potentiellement des difficultés de remboursement en cas de fluctuations économiques. Avant d’envisager une hypothèque sans mise de fonds, nous vous conseillons d’évaluer votre capacité de remboursement à long terme et d’étudier les mesures pour composer une stratégie financière bien pensée.

Acheter une propriété au Canada sans mise de fonds est une démarche tout à fait réalisable grâce à diverses stratégies financières. Que ce soit via des dons ou prêts familiaux, une aide gouvernementale ou encore en utilisant ses économies personnelles placées dans des comptes épargne spécifiques, chaque méthode a ses propres avantages et défis. L’essentiel demeure de bien comprendre chaque option et d’évaluer attentivement son impact pour faire un choix éclairé. Investir dans l’immobilier sans mettre de fonds personnels reste une formidable opportunité, pour autant qu’on ait pris soin de bien préparer son dossier et d’avoir une vision claire de ses capacités financières futures.