Solutions en cas de refus de prêt hypothécaire

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Décrocher le financement d’une maison constitue une étape importante dans la vie, mais il arrive qu’une demande de prêt hypothécaire soit rejetée. Ce scénario souvent décevant amène beaucoup à s’interroger sur les raisons du refus et les possibilités qui s’offrent ensuite. Analyser ce revers peut ouvrir la voie à des stratégies efficaces permettant de concrétiser ce projet immobilier parfois remis en question.

Quelles sont les principales causes d’un refus de prêt hypothécaire ?

Un établissement prêteur examine différents aspects avant d’approuver une hypothèque. Certains critères reviennent fréquemment lorsqu’un dossier est refusé, et mieux comprendre ces motifs permet de réagir plus rapidement ou d’anticiper certains obstacles avant même de soumettre votre dossier.

L’analyse porte toujours sur une combinaison de facteurs financiers, professionnels et liés à la propriété elle-même. Chacun de ces éléments pèse dans la balance du risque estimé par l’institution financière.

Impact du dossier de crédit sur l’acceptation

Le score de crédit tient un rôle central dans l’étude d’une demande de financement immobilier. Un historique marqué par des retards de paiement, la présence de dettes importantes ou une faillite récente nuit clairement aux chances d’obtenir une approbation. Plus le chiffre affiché sur le dossier de crédit est bas, moins le dossier séduit les banques traditionnelles qui recherchent des emprunteurs fiables.

Il arrive également qu’une utilisation trop fréquente ou excessive du crédit alerte les prêteurs, tout comme des demandes multiples effectuées auprès de divers organismes. À l’opposé, garder ses comptes ouverts longtemps et limiter l’utilisation à 50 % du plafond disponible améliore graduellement la situation.

Situation professionnelle et stabilité des revenus

Pour donner leur feu vert, les institutions examinent la stabilité de l’emploi et les revenus réguliers. Les emplois occupés depuis peu ou les contrats temporaires inquiètent davantage que des CDI de plusieurs années. Les situations d’auto-emploi compliquent aussi les démarches, car prouver la constance des revenus devient crucial.

Les prêteurs vérifient fréquemment les deux dernières années d’activités professionnelles. Changer d’entreprise en pleine phase d’obtention d’un prêt ou présenter des interruptions prolongées complique l’étude du dossier.

Mise de fonds insuffisante et doutes sur la propriété

La mise de fonds représente la part initiale exigée pour toute acquisition immobilière. Son montant dépend du prix et du type de bien, oscillant généralement entre 5 et 20 %. Rassembler cette somme constitue déjà un défi – surtout lorsque celle-ci provient d’un autre prêt ou ne découle pas d’une épargne personnelle.

À cela s’ajoute l’examen de la propriété visée. Si le prix dépasse largement la valeur marchande ou si le type de bien (résidence secondaire non accessible à l’année, logement atypique) paraît risqué, le refus devient probable. Les établissements veulent garantir la sécurité de leur investissement autant que votre capacité à rembourser.

Quelles solutions après un refus ?

Rien n’est perdu suite à un refus initial. Plusieurs pistes peuvent être envisagées afin de relancer un projet immobilier, que ce soit immédiatement ou avec un certain délai. L’essentiel : adapter sa stratégie selon les points faibles du dossier identifiés lors du rejet.

Certaines options permettent de poursuivre son rêve d’acquisition sans attendre des années, tout en travaillant à renforcer sa position financière pour l’avenir.

Explorez les prêteurs alternatifs et privés

Si les banques traditionnelles ferment la porte, il existe des alternatives. Plusieurs organismes dits «alternatifs» deviennent accessibles même aux profils considérés comme atypiques par le secteur bancaire classique. Ces acteurs proposent des modalités différentes et requièrent souvent une mise de fonds supérieure (près de 20 %; parfois davantage).

Les taux associés sont plus élevés, parfois de 1,5 à 2,5 % supérieurs au marché traditionnel, ce qui augmente le coût global, mais permet malgré tout l’accès à la propriété. En contrepartie, ces prêts servent généralement de tremplin pour quelques années, le temps d’assainir son dossier avant de rebasculer vers une offre bancaire plus avantageuse.

Renforcez votre cote de crédit et consolidez votre dossier

Prendre le temps d’améliorer son pointage fiscal accroît significativement les chances d’obtenir une hypothèque dans de bonnes conditions. Le suivi ponctuel des paiements, la limitation des nouvelles demandes de crédit et la réduction des soldes dus contribuent à bâtir un profil emprunteur robuste.

Ouvrir quelques lignes de crédit (et éviter de dépasser 50 % de leur limite), paie rarement immédiatement mais marque des points sur le long terme. Cette approche totalement légale rassure les prêteurs, tous attentifs à la discipline budgétaire des candidats.

Ajustez votre mise de fonds et repensez votre projet

Augmenter le montant alloué à la mise de fonds donne souvent accès à de meilleures offres bancaires. Une participation plus élevée signifie moins de risque pour l’organisme financier et, parfois, des taux plus favorables pour l’emprunteur. Cela suppose d’envisager des stratégies d’épargne, le soutien familial ou la vente d’autres actifs pour atteindre la somme nécessaire.

Reconsidérer le choix de la propriété (prix, localisation, caractéristiques) peut aussi débloquer la situation. Adapter son budget à la réalité du marché et cibler des biens plus abordables réduit les risques et rassure les prêteurs sur la solidité du projet.

Quelles démarches concrètes entreprendre suite à un refus ?

Après avoir identifié la raison précise du refus, prendre contact avec d’autres financeurs ou solliciter l’expertise d’un courtier hypothécaire aide à comparer les options disponibles. Le marché propose une diversité d’acteurs capables de trouver une solution même pour des dossiers complexes.

Engager un dialogue ouvert avec ses interlocuteurs et démontrer sa volonté d’amélioration ainsi que la transparence de sa situation rassure. Présenter des documents mis à jour, joindre des bilans précis de dettes et justifier chaque étape de progression font souvent pencher la balance en faveur d’une étude complémentaire du dossier.

Consolider ses finances avant toute nouvelle demande
Comparer les offres selon le taux, la flexibilité et la durée
Se faire accompagner par un professionnel (courtier ou conseiller)
Étudier la possibilité d’un co-emprunt si besoin
S’orienter temporairement vers la location en attendant des améliorations

Critère étudié	Obstacle principal	Solution alternative
Cote de crédit faible	Difficulté à convaincre une banque	Passeur prêteur alternatif & consolidation de dettes
Emploi instable	Revenus jugés variables	Attente ou apport d’un co-emprunteur
Mise de fonds insuffisante	Montant personnel non conforme	Soutien familial ou hausse de l’épargne
Type de propriété	Bâtiment atypique ou mal situé	Choix réajusté vers des biens classiques

4 notions importantes pour obtenir son prêt hypothécaire

1- Le test de stress hypothécaire : un passage obligé

Depuis 2021, tout candidat à un prêt hypothécaire au Québec doit réussir un « test de stress ». Ce test ne mesure pas votre patience, mais bien votre capacité à rembourser votre hypothèque si les taux montaient soudainement. En 2025, vous devez démontrer que vous pouvez supporter un taux d’intérêt d’au moins 5,25 % ou 2 % de plus que le taux proposé, selon le plus élevé des deux. Résultat : même si vous trouvez une belle propriété et que vous avez une mise de fonds en main, vous pourriez être refusé si votre revenu ne suit pas. Bonne nouvelle : il existe des stratégies pour mieux se préparer et passer ce test sans trop de sueurs froides.

2- Quelle mise de fonds selon le prix de la propriété ?

Le montant de votre mise de fonds ne se décide pas au hasard. En 2025, les règles sont claires : pour une maison de 500 000 $ ou moins, vous devez verser au moins 5 %. Entre 500 000 $ et 999 999 $, c’est 5 % sur la première tranche et 10 % sur le reste. Mais si le prix du bien dépasse 1 million de dollars, il vous faudra au moins 20 %, sans possibilité d’assurance hypothécaire. Ces seuils sont souvent mal compris et peuvent mener à un refus si on ne les anticipe pas. Conseil : avant de magasiner, validez bien à quel montant vous devez vous attendre.

3- Taux hypothécaires et conjoncture économique en 2025

Le contexte économique a changé. Depuis la pandémie, les taux sont repartis à la hausse. En août 2025, un taux hypothécaire fixe tourne autour de 6 %, tandis que les taux variables, bien qu’un peu plus bas, demeurent instables. Avec un taux directeur de 4,25 % maintenu par la Banque du Canada, les conditions de crédit sont plus serrées qu’il y a quelques années. Cette réalité freine certains projets, mais elle peut aussi jouer en votre faveur : les vendeurs sont souvent plus ouverts à négocier, et certains prêts sont encore abordables… si votre dossier est bien préparé.

4- Les ratios d’endettement à ne pas dépasser

Les institutions financières évaluent votre capacité d’emprunt avec deux ratios bien connus : l’ABD (amortissement brut de la dette) et l’ATD (amortissement total de la dette). En 2025, votre ABD ne doit pas dépasser 32 % de votre revenu brut (hypothèque, taxes et chauffage inclus), et votre ATD doit rester sous les 40 à 44 % (en ajoutant vos autres dettes comme prêts auto ou cartes de crédit). Si ces chiffres vous dépassent, c’est souvent non. Mais pas de panique : revoir votre budget, consolider vos dettes ou viser une propriété plus modeste peut vous remettre en piste rapidement.